【“地皮整备利益统筹”，实质上便是它】

什么是“地皮整备利益统筹”呢？项目针对未完善征地补偿手续的方案培植用地，旨在一揽子办理历史遗留问题，让涉案地皮“活”起来，成为有开拓利用代价的国有培植用地。

《深圳市地皮整备利益统筹项目管理办法》第2条规定，“本办法适用于以原屯子集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为紧张履行工具的地皮整备利益统筹项目”。

这句话翻译过来便是，涉案地块原为屯子集体地皮，后来因征地、村落级组织撤销等缘故原由而被纳入城市方案范畴。

所谓“原屯子集体经济组织继受单位”，指的便是本日的社区，过去就叫村落委会或者村落集体。

但由于涉案地块的征地补偿手续尚未完善，涉案地皮仍掌控在过去的村落委会或者村落民，也便是本日的社区或者社区居民手中。

利益统筹项目便是要通过统筹政府、社区和干系地皮、房屋权柄人的利益，将涉案地皮转化为国有培植用地，从而实现其利用效能的最大化。

我们再来看《管理办法》条文对此是若何阐明的：

利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原屯子集体经济组织继受单位合法用地，通过方案、地皮、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内地皮确权，一揽子办理历史遗留问题，实现政府、原屯子集体经济组织继受单位及干系权柄人多方共赢，促进社区转型发展。

怎么样，这样是不是能看明白一点点了？我们再往下看《管理办法》的阐明：

在利益统筹项目范围内，政府与原屯子集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、地皮确权、用地方案等手段，集约节约安排地皮，保障城市培植与社区发展空间需求。

原屯子集体经济组织继受单位与干系权柄人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权柄人干系权柄，实现整备范围内全面征转清拆。

到这里，笔者认为我们可以得出一个初步的结论了：地皮整备利益统筹项目，本色上便是一种类似于腾退、城中村落改造的协议迁居。

在这个过程中，社区出面与地皮、房屋的权柄人谈补偿、签协议，拆除房屋仍是其必须达成的目标。

《管理办法》第14条规定，原屯子集体经济组织继受单位应详细卖力建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交事情，组织干系权柄人签订迁居补偿安置协议。

迁居补偿安置协议中应约定补偿办法、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等干系事变，涉及房地产权证注销的还应明确干系责任和任务。
迁居补偿安置协议应报区政府干系职能部门备案。

按照法定程序选择确定的留用地皮开拓主体可以参与房屋拆除和地皮清理事情。

笔者认为，末了提及的“留用地皮开拓主体”事实上指的便是房地产开拓企业。
一旦涉案地块被清拆完毕，一部分地皮利益就会归社区和开拓商。

以是说，再怎么起名怎么绕，末了都是殊途同归。

那么对付涉案地块上的被拆迁人而言，把稳做到以下3点就十分主要了：

1.严防社区、开拓商以查处违建名义对历史遗留缘故原由形成的无证房屋开刀。
根据在明状师多年的办案履历，凡属于协议迁居、腾退性子的项目，拆违都是实现其目标的利器。
任何拆迁方都不会轻易放弃这一“本钱低，见效快”的路子。

故此，如果被拆迁房屋的合法性手续存在毛病漏洞，那就要时候当心有关部门下达的责令限期拆除决定。
一旦收到要及时咨询专业状师，在法定期限内提起行政复议或者行政诉讼，务求将违建认定依法予以撤销。

须知，违建不一定完备不予补偿，但补偿大打折扣却险些是一定的。
除非我们依法将涉案房屋定性为历史遗留无证建筑，那么按有证建筑的相称比例获取补偿还是有机会的。

2.在协商会谈中牢牢环绕待拆除房屋代价主见权柄。
只管从理论上讲，协议迁居谈不拢补偿可以不拆，但实务中是个什么样子，大家都心知肚明。

据此，我们还是要按“拆”来往下剖析，那么关键成分自然便是待拆除房屋的代价问题了。
引入专业评估机构的评估无疑十分主要，同时我们也要有充分的证据来证明自己的利益丢失，譬如保留好装饰装修材料的购买发票等凭据。

可以预见的是，若开拓商急于拿地培植，那么在其有利可图的范畴内，适度提升补偿结果的空间会比政府征收大一些，这对被拆迁人而言倒是好事情。

3.社区、开拓商均无权逼迫拆除房屋。
“利益统筹项目”的关键在谈，而不在搞逼迫。
如果谈不下来，那就只能一贯谈，或者计策搁置一段韶光，先去打破别的地块。

从现有的法规上看，并不支持社区、开拓商向地方政府申请裁决，再走申请法院逼迫实行这种路径。
除非地方政府重新对滞留下来的房屋作出征收决定。

基于此，请各位牢记，利益统筹这类项目中的任何逼签、逼迫拆除行为都是非法的。
被拆迁人要敢于对不法行为说不，万一碰着紧急情形要及时报警、取证，并委托状师依法维权。

在明状师末了要提示大家的是，无论项目叫什么名，打着什么旗号，只要涉及拆除房屋、清表地皮的，基本的应对原则绝不会有错：房屋、地皮合法的，拿法院的逼迫实行裁定来；违法的，行政机关走行政惩罚程序。
除此以外的任何逼迫行为，我们都有权谢绝。

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