第一部分：

施工管理

▍四阶段施工管理法

▍准备阶段事情

▍本阶段事情

1、开始：根据不同的项目，须要做适当的提提高场安排。

2、工棚搭建：须要办理生活园地和部分加工场地问题。

3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公园地。
车辆与办公室的位置重点考虑。

4、施工军队进场、军队培训：非常主要，直接关系到项目成败。
特殊提醒，甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。

5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场比拟，重点部位是厨房和卫生间。
不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。

6、施工组织设计报审。
按照甲方及监理哀求实行。

7、详细材料操持报甲方。
此事情费时费力，须要负责对待。
尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信由于设计排版的缘故原由，损耗率远远超过定额的规定，对此须要有充分的沟通。

8、与总包开始移交园地：这件事情可能比较困难，须要借助甲方、监理的力量。
不可能强求土建总包办理所有的大小问题，那样只能是摧残浪费蹂躏韶光。
要学会妥协的艺术。
详细可拜会后文专门的园地移交程序。
此时甲方指定单位也应参与移交园地，橱柜单位应开始丈量尺寸进行加工，木地板单位应就园地平整提出哀求，木门单位应检讨洞口尺寸，提出整改哀求。
由于移交的事情量很大，须要调动班组的力量组织移交。

9、冷水管打压，冷热水对接永劫光试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不随意马虎检讨，办理方法是与冷水管对接，使其永劫光处于持压状态。

10、总包整改：可能很不及时，须要借助外在的管理力量。

11、接管时的再次检讨：须要节制妥协与折衷的艺术。

▍本阶段事情重点

首先，就各种管理思路达成同等，以及组织对班组的培训。

其次，是与土建的移交。
常常拖延。
以下问题属于总包不可推脱的任务：基层裂痕。

各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间构造毛病或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压任务而引起的管道渗漏。

由于总包引起的、难以填补的房间不方正、大小头等。

1、各个地方的分户验收标准、业主对付终极验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。
这些标准侧重于逼迫性条文哀求。
因此，只能当作必要条件，而非充分条件。

2、防护栏杆的安全高度须要关注，若返工，对装修影响大。

3、安全玻璃。
《建筑安全玻璃利用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。
以下部位须要采取安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面历年夜于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离终极装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装置窗、各种天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。

4、楼层空间净尺寸。
有的地方小业主会在验楼时仔细丈量房间长宽高净尺寸。
南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检讨房间净高偏差。

5、卫生间属湿润事情环境，灯具外壳需接地。

▍无需移交阶段的事情

▍本阶段的管理事情

12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的哀求。

13、样板层施工。

14、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。
个中，泥水必须在第50天旁边大面落成，这是十分主要的事情，务必重视。

15、乳胶漆刮腻子的底漆：实际上和第13工序同时开展，紧张是由于事情面宽广，条件上许可交错施工。

16、地砖铺贴。

门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。

门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完备落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。

17、楼梯间的施工提前较多，紧张是泥水事情希望提前完成，而且，根据履历，楼梯踏步的保护并不难，造成毁坏的丢失不大。

18、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。
栏杆要应时跟进，避免后期打凿。
须要预埋的，一定要在泥水施工前完成。

19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。

20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：紧张考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。

21、正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降落了。

22、橱柜门扇、台面安装：紧张是考虑到加工厂此时已经完成加工。

23、乳胶漆第一遍面漆施工。

24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，情由同前。

▍本阶段事情重点

首先，要担保泥水的施工进度及其质量掌握。
以4个月的工期作为考量，一样平常宜在50天旁边完成绝大部分泥水施工，而且要担保质量，还须要帮忙业主做好材料管理。

泥工的质量标准差异比较大。

首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。
在上海，贴砖时较为广泛地利用熟料十字叉，以担保墙砖缝均匀同等，值得推广。
在验收标准方面，砖越大越随意马虎涌现空鼓。
上海万科的考验标准是50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的标准更严格一些，墙地砖均不许可涌现空鼓，但是砖缝都雅方面我们仍没有达到上海的较高哀求，这与我们的质量哀求不到位有关，也与供货质量有关。

其次，油漆要早施工。
尽管理论上讲泥水先行是常日规律，但实际上由于事情面很宽，以是刚开工就可以开始乳胶漆作业。
此工序提前的目的，在于延长涂料施工韶光，由于涂料的质量是须要韶光作为担保的。
为了担保足够的作业韶光及终极的不雅观感效果，涂料末了一遍工序安排在所有紧张工序落成后。

合理的施工组织对油漆的终极质量影响很大，也决定了油漆班组是否赢利，积极性高不高。

第三，某些工程的木工事情量也不小，要把稳组织。

▍必须移交阶段的管理事情

▍本阶段的紧张事情

25、入户门安装，上锁：这是一个非常主要的工序，从此进入园地须要办理移比武续。
由于须要的通知人数比较多，所发生用度建议由各分包按造价分摊。

在本流程中，通知职员起到了很主要的浸染。
由于须要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的用度。

26、煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，须要把稳检讨。

27、卫生洁具安装。

28、镜子安装：和甲方招标文件比较有滞后，紧张是成品保护困难。

29、卫生间、厨房五金安装：比较滞后，紧张是考虑到随意马虎丢失，随意马虎生锈。

30、木地板安装：此前须要提前做好地面找平。
木地板施工可能会产生灰尘。
须要监督。
本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。
首先，选择踢脚线时应把稳断面形式要利于安装。
其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。

31、撕门、窗保护膜：门扇的保护须要采纳双层保护；窗户的保护膜一贯保留，不要提前拆除，这两个方法对成品保护大有好处。

32、末了一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆末了施工。

▍本阶段的事情重点

首先，当泥水绝大部分事情已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就该当开始关门闭户，采取移交办法施工。
通过园地移交区分管理任务。
这个阶段的组织事情相比拟较繁芜，须要不少杂工来参与此事情，掌握钥匙的发放、园地的移交。
建议杂工的人为由各个分包单位根据条约造价的大小进行分摊。
广东的项目对付移交时的质量哀求偏低，这是我们须要改进的方面。
这个阶段很随意马虎发生偷窃事宜。
为此，须要掌握所有的出入口，对各方面进行上锁移交掌握。

▍地毯式整改、验收、移交阶段

▍本阶段的紧张事情

33、施工单位地毯式检讨，包括主要试水打压、蓄水试验：

蓄水试验实际上进行了三次：一是构造袒露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。

34、业主组织的地毯式检讨：考虑是首次履行精装修交楼，有必要组织此事情。

35、小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特殊环节，对降落投诉大有好处。
开放韶光：3天。

小业主开放日的做法已经在数个工程上履行，效果十分明显，建议业主方面采纳此见地，并且很好地组织此事情。
统计表明，开放时的卫生事情做得好，可以大大减少客户投诉。
为此，建议条约明确这次清洁事情由施工单位完成，入伙时的高等清洁事情由业主组织，专业公司完成。

36、入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位都必须高度重视，要以战备状态接管小业主的验收。

入伙时，业主方面的组织占主导性浸染，须要很好的组织。
同时，施工单位须供应无缝的合营，尽快办理小业主提出的投诉。
此外，要避免过度承诺。
小业主可能提出各类个性化改造的方案，应予合理化解。

37、结算：须要提提高行，不然可能拖延韶光非常长，无法实现资金良性循环。

重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要供应足够的证据！

38、保修：此阶段可以通过良好的做事提高小业主的满意度，可以考虑打包式做事，由专业军队供应星级维修做事，以办理因分包浩瀚、投诉处理缓慢的缺陷。

▍本阶段的事情重点

检讨整改实际上是一个连续的过程。
只要属于通病性子问题，都该当在班组会议上专门强调。
过程中应定期组织集中检讨，褒奖前辈，鼓励后进。
工程进展到80%旁边时，非常主要的是该当将事情重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很随意马虎自行减员，降落人工本钱。
其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，绝对不可以冲撞。
开放时还要做好卫生事情。
第三，在移交入伙阶段，对付创造的质量问题，要有迅速的反应机制，反而能提高满意度。
第四，维修做事要争取达到海尔的星级标准。
本阶段的事情要点是必须任务心强，态度要好，创造问题要跟踪落实。
从甲方角度体例的流程，以及用不同办法表达的流程。

第二部分：

采购管理

▍采购

●分判模式。

●由装饰公司总包的模式。

●装饰+数个独立分包模式。

●装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式。

●材料设备的集中采购。

●与各互助的单位的计策互助。

●甲供材。

●关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式。

●关于石材等非工厂产品的供应模式。

●关于材料损耗的特殊提醒。

●装饰施工招标的把稳事变。

●当前的劳动力市场，转包与挂靠。
大公司？家装公司？

●体例完善的工程量清单。

●对付甲供材税费等的考虑。

▍木门的采购

●对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。

●关注的质量要点。

●木材干燥水平。

●木材本身的品质。

●门板的构成办法。
实木门、空心门、模压门。

●饰面做法。

●油漆质量。

●门套的设计办法。

险些所有项目上都碰着木门安装产能不敷的问题。
为此，将其事情划分为几个阶段，采购条约最好予以明确：

第一阶段：移交门洞阶段。
木门单位最好在土建单位移交园地时就参与门洞的移交，详细卖力门洞尺寸移交，这样加工制作就比较从容。

第二阶段：底框安装阶段。
轻微高等一些的木门均设有底框。
底框对付泥水收边、大有好处。
尽早将底框安装起来，泥工就知道该做到什么位置，收口就不随意马虎涌现缺点。

第三阶段：门套安装阶段。
也是早一些好。
门槛石装完，门套就该当上马了。
把稳此时一定要把稳门贴脸先装完，不然乳胶漆没有办法收口，对进度影响明显。
第四阶段：门扇安装阶段。

▍橱柜的采购

●关注的质量要点。

●台面人造石的含量，价格差别可达10倍。

●柜体用板材。
多数用防潮板，既便如此，防潮板质量也有高低之分。

●表面用装饰材料。
便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。

●每一种五金件。
入口的和非入口的价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可不雅观。

●抽屉的质量。
有的是金属制品，有的用普通板材制成。

●封边条的工艺及材料。

●各种附件，例如金属拉篮的数量、质量等等。

●加工水平。

●施工阶段的划分第一阶段：泥水工程落成95%旁边，厨房内部基本清爽，橱柜就开始安装，但只须要安装底框、不易破坏的台面。
常日此时会产生比较多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干净起来。
第二阶段：安装橱柜门扇第三阶段：安装很随意马虎丢失的五金，以及灶台等。

▍衣柜及成品木作的采购

●险些每一组件部分都构成不同的质量等级。

●活动部件的可靠性须要负责把握。

●防潮能力常常不敷。

●制作安装的韶光比较长。

●安装时对现场有一定影响。

▍木地板的采购

木地板在广东用量一样平常，在上海不少屋子内常常满铺。
一样平常来说，在广东，15天装完200套房间的木地板并非难事。
木地板的进度安排是：泥水全部落成，木门安装完毕，乳胶漆仅仅剩下一遍或者剩下点补工序时，木地板就必须进场了。
上海市对付木地板的保护哀求极高，因此在采购时就必须昭示哀求的保护方法、可以接管的质量毛病是多大，等等。

▍瓷砖的采购

只管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。

采购时该当把稳以下问题：

●瓷砖的损耗远大于定额值。
这紧张是由于排版引起的，与施工损耗无关。
我们参与的工程墙砖损耗最大超过34%，全屋均匀损耗常常约16%。

●第二点，墙砖采取无缝砖时，很随意马虎凸显规格尺寸方面的偏差。

●第三点，在排版设计时，如能避免一些分外的拼花办法，将对质量产生积极的浸染。
一些样板房设计可以采取繁芜的切割、斜拼办法，但是大规模施工时很不随意马虎担保施工质量，最好予以避免。

●第四点，瓷砖的供货要担保同一型号，同一规格、同一批次、同一色号。
由于一开始很难完备准确的打算瓷砖的用量，在与供货商会谈时，应在条约中写明，至少保有供货总量的10%以上作为备用，而且许可超过的部分退货。
此外，如果可能涌现色差问题时，哀求厂家提前知会，这样可以做好预留部分瓷砖作为整改备用，只管即便避免同一房间内涌现色差。
最好按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。
瓷砖的供应对进度的影响是直接的，须要绝不犹豫的担保其供货。

▍水泥的采购

●常日哀求没有构造施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。

●白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。

●质量过差的水泥，有时候会涌现凝集韶光过长等问题。

●如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量哀求应予以较高程度的关注。

▍腻子

●腻子涌现质量问题比想象的要多。

●理论上成品腻子能担保质量，实际上并非如此。

●目前看来彷佛最好用的腻子还是自己熬制。
用聚乙烯醇（俗称108胶丝）熬制胶水，再与纤维素、双飞粉充分稠浊，即成腻子。
熬制胶水的比例，多数是土法上马，一包胶丝（25斤）配大半油桶水。
纤维素的主要浸染是增加腻子的和易性，方便刮抹施工，但是添加量不能过大，否则随意马虎在湿润景象下发霉。
纤维素的质量应予以担保，否则随意马虎涌现乳胶漆脱皮的问题。

▍天花角线

●大批量施工时，天花角线能妥善地掩蔽部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。
采取工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速率快。

●有些设计将天花角线设计为木条线，对防止裂痕非常不利。
除非天花角线设置在木制窗帘盒上，别的天花角线建议一律采取石膏制品。

●扁平的天花角线附着在墙面上时，非常随意马虎凸显墙面不平整的质量毛病。

●可以用中密度板代替石膏天花角线吗？

●天花角线在不同位置时对不雅观感的影响。

▍各种装饰胶合板

●有关裂痕问题。

●有关含水率问题。

▍铝合金吊顶

●卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，哀求选用比较厚的铝扣板。
最好采取覆膜产品，由于烤漆产品档次较低，随意马虎变黄。

●收边用的角铝随意马虎变形，不易太薄，也不宜打胶，由于玻璃胶本身会紧缩，引起变形。

●安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。

▍乳胶漆

●乳胶漆的不雅观感质量很随意马虎小业主诟病。
为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。

●乳胶漆的涂布率是一个随意马虎引起争议的问题。
常日按照面漆7㎡/L、底漆12 ㎡/L比较公正（随产品不同略有差别）。

▍石材

●石材的采购比较繁芜，即便是相同名称的石材，其品质可以大相径庭。
为减少争执和方便管理，常日由施工单位供应。

●石材编号是一件细致的事情，哀求区分不同的利用部位逐一编号，避免稠浊。

▍镜子

●随意马虎产生的问题紧张是防止生锈。
必须采取质量好的银镜，玻璃胶采取中性，周边哀求密封防潮。

●镜子的损耗极高。

▍五金件

●一要防锈，二要耐用。
尤其是水龙头，质量尤其要可靠。
即便是大略单纯龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。

●五金件颇能表示装修档次。

▍卫生洁具

●马桶的规格该当与现场预埋同等，否则无法安装，或者改动太大。

●浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。

●卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。

▍开关插座

●集中采购环境下，开关插座采取名牌产品也可保持较低造价，因此建议采取较高档产品

▍灯具

●对付大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要担保的问题。

●其次，由于施工过程中难免会碰着污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。

●T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。

●感应开关用于掌握节能灯时，因电感浸染随意马虎引起闪烁，随意马虎破坏，应避免这种设计。
用于掌握T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，须要采取加强型（52W），但也并非完美的组合。

▍空调

●必须事前辈行系统设计。

●目前家用空调安装的技能含量被大大低估。

▍智能化

●系统设计。

●人性化。