一、项目剖析

1、项目周边环境

项目东临焦作通往省会郑州的紧张交通要道塔南路；南隔人保大厦与公民大道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。

周边商业配套情形：

焦作客运总站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各市县的紧张车站。

公交路线：共有9路公交车通过本案，分别是：7路，万方电厂至长途总站；13路，影视城至车管所；16路，闫河至龙源建材；18路，公民广场至焦作大学新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李封新村落至长途总站；23路，马村落西站至焦作西关建材；27路，公交汽校至车管所；37路，缝山公园至高新区。

银行：紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与公民大道东北角商业银行、培植银行及农发银行，距本案紧30米。

邮局、电讯：紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山阳商厦内的移动网点，距本案50余米。

商业建筑：本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星级酒店。

2、项目上风剖析

区位地段上风。
本案位于塔南路与公民大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中央位置，交通十分便利。
焦作市政府有力的扶持及城市未来方案的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为本案推广的主要支柱之一。
随着政府的勾引，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续落成和业主的入住，生活人群和消费态势正逐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。
同时，随着新区人流的扩增和政府的方案蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。

建筑方案上风。
本项目近1万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这为商业的经营带来相称数量的顾客。
同时，社区内近千户高端消费群体相对付投资于中庭商业者而言是一个相称的诱惑力。

商业形象上风。
随着韶光推移，工程竣工韶光附近，中庭建筑形态逐渐明朗，能够给消费者一个直不雅观的感想熏染，有利于在实物上造势、推广运作。

品牌上风。
通过前期推广运作，全体太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者的同等认可。
有利于后期商业推广宣扬。

临街门面的带动上风。
临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及陪衬。

3、项目劣势剖析

根据“卖商铺便是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。

区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。
投资者对付商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。

产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。
根据我司以往对商业运作的履历，以及对焦作及周遍城市的市场调查，从经营者入手，理解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，士多店 ，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、乃至二百平方米，这样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在抵牾。

投资者对本案的建筑方案形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持疑惑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不敷。

4、项目机会点剖析

城市方案机遇。
随着市委、市政府南迁，焦作南区各种住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入供应了低门槛。

5、项目威胁剖析

竞争威胁。
区域内各种商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街”。
其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步辇儿街，且该项目即将开始内部认购。

市场容量威胁。
据媒体宣布，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此弘大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“誓不两立”的田地。

对策（如何放大上风、捉住机遇，减弱劣势、规避威胁）：

★ 突出市场的地理位置，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业代价；

★ 突出市场的规模环境，以“10000平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；

★ 突出市场的交通上风，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；

★ 前期，项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持；

★ 加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；

★ 帮忙临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动广场内的商业；

★ 合理的业态定位和经营分区；

★ 订定足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，肃清客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速发卖的目的；

★ 订定能确保市场茂盛、持续经营的市场经营方法。

二、项目定位

1、市场经业务态定位及形象定位

前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区域所须要的生活做事配套于一体的区域性商业中央”，而通过对周边商业环境及产品本身的比拟调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。

☆ 很明显，广场内商业只是我们全体项目的一部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内供应生活配套做事。

☆ 我们通不雅观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步辇儿街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完备构成了焦作南区的生活配套做事中央，相对付我们的项目，它们的上风便是纯商业，具备核心竞争力。

☆ 看产品本身，我们从劣势剖析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套做事商业，则总面积过多。
如何消化过多部分的面积，我们须要探求新的业态支撑，根据行业规律，办理之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态须要较大的业务面积，又要不与全体项目的设计、方案、运作理念有冲突。

☆ 通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们终极确定广场内商铺一层紧张经营生活做事配套行业，如超市、市多店、特色餐饮之类，二层紧张经营健身、娱乐、休闲等行业。

2、案名建议

案名必须具备三方面要素：差异商业种别，即表示业态定位；震荡力，提升核心竞争力；易记，朗朗上口。
以下为项目部及广告公司发起的案名，仅供参考。

太极·金贵坊 太极·蓝贵坊

太极·兰桂坊 太极·新街坊 太极·金水岸（街） 太极·群英湾（街）

太极·名店街 太极·阑珊坊

太极·桂兰街

3、招商工具定位

根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商履历，本市场的招商工具将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。

4、市场经营档次定位

就实现商铺代价，一样平常是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的代价，空想状态下我们都乐意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。
对付本市场商品档次定位我们认为：以中高档商品为主，为焦作高端人群供应娱乐休闲做事。

三、项目经营分区

按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接管符合规定的商家进驻；而一层则作为生活配套做事的铺面不参与招商，但发卖部做好经营商家对一层铺面的需求登记事情，以便为一层商铺的投资者供应租赁交易平台。
同时，我们根据实际招商事情的饱和度，如二层招满，可以拿出一层来进行与二层经营同类产品的商家招商。

第二部分 市场招商总策略

一、招商的整体原则及目标

1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等事情，暂定广场于2005年10月1日正式开业，须要担保在8月尾二层的招商面积完成90%，即24个门面旁边。

2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障全体广场内商业经营有条不紊。

二、租金策略

⑴、租金厘定考虑成分

1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。

2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的主要要素之一；

3、交通便利性：与交通主干道的间隔，职员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，职员出入的快捷度。

4、昭示性：即项目的临街面，是否易于探求、识别。

5、配套：市场配套能否知足商户功能需求（如仓库、展示中央等）。

6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无摧残浪费蹂躏、无效面积。

7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否觉得舒适。

8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。

9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。

10、开拓商品牌：开拓商是否有足够实力，是否有开拓或经营同类物业的履历。

⑵、周边商业租金市场调查

●楼盘商业：

○碧海云天：

·地理位置：位于焦作南区，公民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。

·建筑形态：一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。
临公民大道及东侧无名道为两层商业门面。

·商业面积及业态：门面为高下联体出售，单层门面宽3米，进深8米旁边。
全体商业紧张为社区及周边社区供应日常生活配套做事。
由于一期住宅已经售罄，商业部分已经经营。

·商业价格：售价：临公民大道4500—4800元/ m2 ，别的商铺：2500—3600元/ m2

租赁价格：临公民大道15元/㎡/月旁边，别的商铺8~12元/㎡/月

○新新家园：

·地理位置：位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。
距本案300余米。

·建筑形态：以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。
临塔南路与站前路为两层门面房。

·商业面积及业态：商铺高下两层联体出售，面积120~300㎡不等。
紧张经营高档西餐以及休闲做事行业。
迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。

·商业价格：商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。

○南北苑

·地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中央区域。
交通发达，商业氛围浓厚。

·建筑形态：以解放路划分问南、北两个组团。
以多层及小高层为主。
临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。

·商业面积及业态：由于其还处于施工阶段，没有交房利用，商铺暂未经营。

·商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米

其他商业门面售价：4000——4500元/平方米

无租赁价格

●、专业或综合批发市场

○山阳商城

·地理位置：位于塔南路与公民大道交汇处西南角，交通便利。
间隔本案100余米。

·建筑形态：临塔南路为两层商铺，临公民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。

·商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为衣饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。
里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米旁边，紧张经营中低档衣饰、床上用品、各种电子产品等商业。
由于全体商城定位紧张做事于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓乐意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。

·商业价格： 临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。

●、塔南路街区

因塔南路是项目所临干道，理解其商铺租金水平对本案具有参考浸染。
此处紧张对塔南路与站前路交口至公民大道处的临街商铺租金水平进行调查。

·建筑形态：调查路线上的建筑参差不齐，且有较多空缺或正在开拓地带，路线上有四至五层的楼房，也有两层至三层的商铺门面，后者一层为商铺，二层或三层紧张是用来居住。

·商业面积及业态：较大面积的商铺住要用作如银行、通讯等网点举动步伐，较小的如15㎡旁边的商铺则用来零售，如小卖铺、小餐饮家当。

·商业价格：租金价格在8~15元/㎡旁边。

⑶、本案租金建议

·根据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平米之间。
本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，全体商业市场的形成尚需时日。
由于受建筑形态、业态划两全分限定，本案在区域内均没有可比性商业物业。

·本项目商铺面积较大，全体租金额相应较大，由于目前一段韶光人流不敷，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会连续不雅观望，影响项目的招商。
项目组故建议广场内二层均匀租金暂定为10元/㎡/月，一层均匀租金暂定为18元/㎡/月。
以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。

⑷、租金策略

以“放水养鱼，造就市场”的目的，实施“免租12个月”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。

为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实施统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实施掌握，以便留给一些有影响力的商家。

统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，由于市场刚开始招商时，大部分商户会处于不雅观望状态，实施统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，觉得占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会以为很亏损。

三、招商政策策略

任何新兴商业市场从开业——茂盛——达到合理的租金水平，均须要一定的韶光来进行造就，造就韶光的是非根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。

若不给予市场一定的造就期，一步到位的直接以空想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，随意马虎造成市场空置；另一方面，纵然能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。

为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行造就：

第一是：合理的业态方案。
有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。

第二是：免租期。
签定三年租期，免租12个月。
签约时收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按标准租金每半年一收。

第三是：后期市场的经营管理。
俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅须要专业的人才，还须要一定的宣扬推广用度的投入。
因此我们建议开拓商承诺在市场开业前后期投入一定量的经营推广用度，用于推广市场、宣扬商户，以增强商户进场经营信心。

四、招商实行策略

1、回避发卖信息

为了避免发卖价格对商户的滋扰，影响其租赁的积极性，我们在招商时决口不提发卖，所有宣扬资料（包括现场包装和户外广告）均回避发卖信息。
若客户问到要购买商铺，我们统一口径：“我们现在只招商，不发卖；详细什么时候发卖公司现在还没有确定；租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权和价格优惠，在公司决定发卖时会提前关照各位进场商户优先购买”。

2、商户（大户）优先招商

设定一定的优惠条件（如免租金15个月），有针对性选择紧张进驻业态中的3-5家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。

3、招商信息发布

通过户外广告和定向派送招商海报向商户通报招商信息。

第三部分 招商实行操持

一、开业韶光

第二部分已经提到，考虑到工期进度、招商等事情，暂定广场开业韶光为2005年10月1日。
市场要开业还须要给予商户一定的装修期，通过谈论，建议开拓商赞许拿出1个月作为商户的装修期。
因此，在对外宣扬时我们可打出口号：

9月1日进场装修，10月1日铁定开业！

若不能按时开业，开拓商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺的信心。

二、正式招商韶光

考虑到对面摩登市即将内部认购，以及本案的招商韶光段、商户经营淡旺季、工程进度和商铺的发卖等成分，我们确定2005年6月1日为公开招商日。
所有招商事情均环绕公开招商日的韶光进行安排。