近年来，为规避政策对付商品房限价的哀求，开拓商将更多利润转移到精装修上，这已是公开的秘密。
既然要转移利润到精装修上，那一定要在精装修上想尽办法节省本钱，结果就导致了“虚标装修标准”、“货不对板”、“卖家秀是神仙姐姐、买家秀是芙蓉姐姐”等各种奇葩征象，引发了大量轇轕。
在某些地方，“交房即维权”、“组团维权”、“暴力维权”等轮番上演，严重影响社会稳定。

江苏高院7月21日发布了新版《全装修商品房买卖条约装修质量轇轕案件审理指南》（下称“《指南》”），为精装修房维权供应了更充分的法律依据，也对开拓商发卖精装修房戴上了法律的紧箍咒。

该《指南》共15条，已“报经最高公民法院审查批准”。
因此，《指南》不仅可以辅导江苏省各级法院审判事情，在全国范围内该当都有一定的示范浸染。
本文详细研究了《指南》15条内容，用更普通的措辞见告你精装修房质量轇轕该若何维权才能成功。

什么是精装修房？

精装修房是一种普通叫法，紧张相对付“毛坯房”而言，在《指南》里称之为“全装修商品房”。
根据《指南》规定，全装修商品房是指在房屋交付时已具备基本居住利用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。

买房带“装修升级包”是买精装修房吗？

目前市场上精装修房紧张分几种情形，法律性子上具有一定的差异。

Ø 购房人与开拓商签订带有装修条款的商品房买卖条约；

Ø 购房人与开拓商签订商品房买卖条约后，又另行与开拓商签订了装修条约；

Ø 购房人与开拓商签订商品房买卖条约之外，又与开拓商和第三方装修企业签订装修条约。
装修条约主体为三方，包括购房人、开拓商和装修企业；

Ø 购房人与开拓商签订了商品房买卖条约后，又与开拓商指定的第三方装修企业签订装修条约。
装修条约主体为两方，包括购房人和装修企业。

Ø 购房人与开拓商签订了带有装修条款的商品房买卖条约，又与开拓商指定的第三方装修企业签订“装修升级包”装修条约。
装修条约主体为两方，包括购房人和装修企业。

装修部分的条约内容在法律上是属于商品房买卖条约内容还是装修条约内容？《指南》采取以开拓商向购房人交付房屋的状态来区分轇轕类型。
开拓商按照精装修房交付的，按照商品房买卖条约轇轕处理；开拓商按照毛坯房交付，交付后进行装修的，按照装饰装修条约轇轕处理。

这两种轇轕类型最大的差异：如果是商品房买卖条约轇轕，购房人依法在某些情形下可以因装修轇轕退房；如果是装饰装修条约轇轕，购房人无权因装修轇轕退房，只能哀求承担装饰装修条约违约任务，比如对装修部分保修、重作等。

如何认定装修质量是否符合哀求？

基本规则：条约有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，需综合其他环境进行认定。

Ø 法律、法规有干系逼迫性规定的，适用逼迫性规定。
如果有逼迫性国家标准，则应该遵守；没有逼迫性国家标准的，按照推举性国家标准履行；没有推举性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照常日标准或者符合条约目的的特定标准履行；

Ø 商品房所在地干系行政主管部门对付商品房装修质量的约定和履行哀求公布的管理性规范，可以参考；

Ø 开拓商设置样板房的，交付商品房的装修质量应该与样板房的装修质量相称。
样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应该作为认定装修质量哀求的依据；

Ø 样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修条约、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量哀求的依据；

开拓商的发卖广告、宣扬资料或样板房的“免责声明”一定有效吗？

开拓商发卖的套路深、策略多。
开拓商每每用精美的宣扬资料给购房人描述一个美好生活的蓝图，发卖广告和宣扬资料中常常会有对高标准装修质量的暗示或勾引。
但是，这些发卖广告和宣扬资料都会在不起眼角落写上“免责声明”，比如“本广告属于要约约请，不构成对双方具有约束力的条约条款”或类似内容。

这些“免责声明”不一定有效。
根据《指南》规定，开拓商的发卖广告、宣扬资料对装修质量哀求所作的解释和许诺详细确定的，对商品房买卖条约的订立和价格确定有重大影响的，应该视为条约内容；

预售的商品房，购房人紧张依赖开拓商的发卖广告、宣扬资料和样板房来判断项目的定位和价格。
开拓商的发卖广告和宣扬资料对购房人订立条约的决策和判断商品房的价格一样平常都有重大影响，因此，开拓商的发卖广告、宣扬资料和样板房很有可能被法院认定为双方对装修质量哀求的约定。

开拓商在样板房张贴告示或在条约中约定“此处非交付标准”或者“展示样板间所示的内容，不是买卖双方条约的组成部分”等类似内容，以打消发卖广告和宣扬资料被认定为条约内容。
这些打消性用语也不一定有效。

根据《指南》规定，商品房买卖条约对所交付商品房的装修与发卖广告、宣扬资料、样板房等不一致之处需有明确详细特殊约定的，且应对买受人进行提示或者解释。
仅在商品房买卖条约概括性打消广告宣扬、样板房对装修质量哀求约定的，法院不予支持。

装修价格能作为装修质量哀求的依据吗？

在精装修房买卖条约中，房屋总价由毛坯房价格和装修价格组成。
双方如在条约中对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本代价的内容有约定的，以约定为准。
但是，法院并不以装修价格（包括约定装修价格、宣扬装修价格或备案装修价格）直接作为认定装修质量哀求的依据。

换句话说，如果开拓商宣扬装修价格为每平米5000元，购房者拿到房后请第三方核查创造装修代价实际上只有1500元，购房者不能直接以此为由哀求开拓商退还装修价格差价或者承担违约任务。
当然，如果装修质量哀求通过上述其他办法（比如条约约定的或参还是板房等）无法剖断，购房人可主见以装修价格作为装修质量哀求的认定依据。

如果精装修房的装修质量与样板房存在明显差异，或者精装修房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修代价的，购房人也可以主见以装修价格作为装修质量哀求。

见一简评

根据《指南》规定，法院剖断装修质量哀求首先看商品房买卖条约的约定。
如果在条约中明确约定装修材料、门窗、洁具、家电等品牌、型号的详细信息，购房人在开拓商交房时可以据此验收。
这样可以大大降落装修质量轇轕。

开拓商在条约中常常利用“高档品牌”“高等材料”“同等品牌”等模糊用语，购房人对付开拓商供应的格式条约无法进行任何修正，在这种情形下，购房人一定要把稳网络开拓商发卖广告、宣扬资料或样板房的干系装修质量信息，比如样板房样貌、房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等等。

开拓项目一样平常周期较长，干系发卖广告、宣扬资料会有一定变动，样板房也可能发生拆除或者变更的情形，如果不在项目发卖过程中把稳网络这些材料，开拓项目到交付时如果发生装修质量轇轕，购房人可能会没有足够证据来证明开拓商违反装修质量哀求，从而影响购房人的维权结果。

限于篇幅，关于开拓商违反装修质量哀求要承担的违约任务，购房人是否有权退房等方面的问题，将不才一篇中详细先容。
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