随着住宅家当当代化快速发展，商品房逐渐由毛坯房转变为全装修成品房，商品房买卖条约质量轇轕愈加集中在装修质量环节。
为平等掩护购房人与房地产开拓企业的合法权柄，规范、精确、及时审理全装修商品房买卖条约装修质量轇轕案件，根据《中华公民共和国民法典》《中华公民共和国城市房地产管理法》和《最高公民法院关于审理商品房买卖条约轇轕案件适用法律多少问题的阐明》等法律、法律阐明的规定，结合全省审判实践，报经最高公民法院审查批准，制订本指南。

1．全装修商品房买卖条约的观点。
本指南所称的全装修商品房买卖条约，是指房地产开拓企业（以下统称为出卖人）将经装饰装修已具备基本居住利用功能的房屋向社会发卖，并向买受人转移房屋所有权，买受人支付价款的条约。

全装修商品房，相对付毛坯商品房而言，俗称“精装修房”，原培植部建住房〔2002〕190号《商品住宅装修一次到位履行导则》称为“全装修住宅”、“全装修成品房”，在房屋交付时已具备基本居住利用功能。
全装修商品房的基本居住利用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。

2．全装修商品房买卖条约的界定。
全装修商品房买卖条约装修部分的表现形式紧张有：（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖条约中约定装修条款；（2）出卖人与买受人在商品房买卖条约之外另行签订装修条约；（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业签订装修条约，或者出卖人、买受人与第三方装修企业签订装修合同等。

装修部分的条约内容，法律性子是否属于商品房买卖条约，应该结合商品房买卖条约、装修条款约定和履行，或装修条约的订立、约定与履行等情形综合剖断。
交付标的物为全装修商品房的，按照商品房买卖条约轇轕处理；交付标的物为毛坯商品房，毛坯商品房交付后进行装修的，按照装饰装修条约轇轕处理。

3．装修质量哀求认定的一样平常规则。
交付全装修商品房的装修质量，应该符合有关法律、法规和相应培植工程质量、安全标准、技能规范以及当事人的约定。

装修质量哀求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《中华公民共和国民法典》第五百一十条规定按照条约有关条款或交易习气确定；仍不能确定的，按照《中华公民共和国民法典》第五百一十一条第一项规定确定。

法律、法规有干系逼迫性规定的，适用逼迫性规定。
商品房所在地培植行政主管部门关于商品房装修质量约定和履行哀求的管理性规范，以有利于条约目的实现及条约全面适当履行为原则，在裁判说理中叙明。

4．约定装修质量哀求认定的考量成分。
对当事人约定装修质量哀求的认定，一样平常应该依据商品房买卖条约、装修条约、装饰装修标准确认书、补充协议等书面条约内容予以确定。
不能确定的，结合商品房发卖资料（如广告宣扬情形、样板房样貌）和房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等载明的内容综合认定。
样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修条约、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量哀求的依据。

5．发卖广告、宣扬资料的适用与打消。
出卖人的发卖广告、宣扬资料对装修质量哀求所作解释和许诺详细确定，对商品房买卖条约的订立和价格确定有重大影响的，应该视为条约内容。
出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应该与样板房的装修质量相称。
样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应该作为认定装修质量哀求的依据。

商品房买卖条约概括性打消广告宣扬、样板房对装修质量哀求约定的，不予支持。
商品房买卖条约对所交付商品房的装修与发卖广告、宣扬资料、样板房等不一致之处有明确详细特殊约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者解释的除外。

6．备案装修资料的适用。
出卖人应该对向有关职能部门提交的备案装修资料的真实性卖力。
条约对装修质量哀求有明确约定，或者条约虽无明确约定，但能够通过商品房发卖资料、商品房装修施工资料等予以认定的，买受人主见以备案装修资料作为确定装修质量哀求依据的，不予支持。
装修质量哀求约定不明确，且因出卖人缘故原由谢绝履行相应举证任务导致不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量哀求的依据。

7．装修价格与装修质量哀求。
当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本代价的内容有约定的，装修质量哀求的认定应该从其约定。
买受人主见以约定装修价格、宣扬装修价格或者备案装修价格作为装修质量哀求依据的，不予支持。

当事人对装修质量哀求没有明确约定，又不能达成补充协议，买受人主见以装修价格作为装修质量哀求的，应予支持。
商品房买卖条约约定装修价格的，以约定装修价格为依据；商品房买卖条约没有约定装修价格的，以广告宣扬装修价格为依据，没有广告宣扬价格的，以备案装修价格为依据。

交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异，或者交付商品房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修代价的，买受人主见参照前款规定以装修价格作为装修质量哀求的，应予支持。

8．证明任务的包袱与转移。
当事人对自己提出的主见有任务供应证据。
买受人主见装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证任务一样平常规则，承担相应举证证明任务。
买受人应该就权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实供应证据加以证明。
买受人已初步证明存在装修质量问题的，出卖人对装修质量符合约定或装修质量合格承担举证证明任务。

9．拒不供应持有证据的后果。
一方当事人持有证据无正当情由拒不供应的，应该承担相应法律任务。
出卖人作为全装修商品房的供应者，应该持有装修施工条约、装修施工图纸、材料设备采购合同等书证。
以样板房为装修质量交付哀求的，出卖人还负有封存样板房以及解释样板房质量的责任。
诉讼中，出卖人无正当情由未按公民法院哀求供应干系证据的，公民法院可以依据出卖人报告的商品房备案资料等证据查明干系事实；买受人主见出卖人拒不供应的证据内容不利于出卖人，可以认定该主见成立。

10．专业性见地与法律鉴定。
当事人自行委托有关机构出具专业性见地的，见地出具人应该出庭作证。
当事人未申请见地出具人出庭作证，或者经公民法院关照见地出具人拒不出庭作证的，该专业性见地不得作为认定事实的根据。
另一方当事人有证据或者情由足以回嘴专业性见地并申请法律鉴定的，应予答应。

当事人申请法律鉴定的，应该在举证期限届满前或者在公民法院指定的期限内提出。
当事人过时提出鉴定申请或者经释明未申请鉴定后又提出鉴定申请，且确有鉴定必要的，予以答应，但应该依法予以训诫或罚款。

答应法律鉴定申请的，根据讼争装修质量问题争议的种别确定鉴定范围和鉴定方法，涉及减少价款的应该由房地产评估机构进行房屋装修价格评估。

11．任务承担约定优先与选择。
装修质量构成违约的，出卖人应该承担约定的违约任务。
经出卖人指示，买受人与第三方装修企业另行签订装修条约的，装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约任务的承担；买受人主见出卖人承担条约约定之外违约任务的，不予支持。

当事人没有约定装修质量违约任务或者约定不明确，依据干系规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性子以及所受丢失的大小，可以合理选摘要求对方承担违约任务的办法。
买受人选择明显不合理的，公民法院应该释明，买受人经释明拒不变更的，驳回相应诉讼要求。

买受人主见出卖人承担多种违约任务，未超出出卖人违约造成其丢失的，应予支持。

12．质量异议怠于关照的后果。
装修质量不符合约定或法定环境的，买受人应该在法律、法规、法律阐明规定的期限内及时关照出卖人。
买受人怠于关照的，视为装修质量符合约定。

当事人约定装修质量考验期限的，买受人应该在约定期限内关照出卖人；没有约定质量考验期限的，买受人应该在创造或者应该创造装修质量不符合约定的合理期限内最长自商品房实际交付之日起二年内关照出卖人，但装修质量有质量担保期的，应该适用质量担保期，不适用该二年最长合理期限。

出卖人知道或应该知道装修质量不符合约定的，买受人不受上述关照期限限定。

13．装修质量问题与条约解除。
因装修质量问题严重影响正常居住利用，或者存在依法不得交付利用环境，买受人要求解除商品房买卖条约并主见丢失赔偿的，应予支持。

商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料伪装合格材料，买受人以受敲诈为由要求撤销商品房买卖条约并赔偿丢失的，应予支持。
但买受人主见惩罚性赔偿的，不予支持。

出卖人与买受人签订的商品房买卖条约，约定交付标的物为全装修商品房，因严重装修质量问题，买受人要求单独撤销或者解除装修条约的，不予支持；要求撤销或者解除商品房买卖条约的，应予支持。

14．装修质量瑕疵与修复任务。
装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等质量瑕疵，但对正常居住利用没有本色影响，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人谢绝受领房屋、哀求出卖人承担过时交房违约任务的，不予支持。

装修质量问题严重影响正常居住利用，或者装修质量问题符合不得交付利用法定环境，买受人谢绝受领房屋，哀求出卖人承担过时交房违约任务和装修质量修复任务的，应予支持。

装修质量保修期间内，出卖人应该承担修复任务。
出卖人谢绝保修或者在合理期限内拖延修复，买受人自行维修或者委托他人维修，就修复用度及修复期间造成的其他丢失哀求出卖人承担任务的，应予支持。

15．减价任务与装修差价丢失。
装修质量不符合约定或法定哀求，或者出卖人敲诈、装修实际代价过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约任务或者违约任务约定不明确，买受人要求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，买受人哀求出卖人在约定违约任务承担办法之外减少装修价款的，不予支持，出卖人赞许的除外。

买受人部分接管不符合装修质量约定的项目、范围，对别的不接管部分哀求出卖人承担修复任务的，应予支持，但打算装修差价丢失，修复部分的贬损代价不应重复打算。

减少装修价款，一样平常以坚持条约约定交易条件均衡性为原则，按“同比降落”规则核算数额。
详细方法为：以房屋交付条件造诣、买受人应该受领房屋为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价之比的差额与装修部分发卖价格的乘积，即为减少装修价款的数额，打算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。

约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在敲诈环境的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额，按照公正原则予以酌定。

来源：江苏高院