在房地产调控的限价时期，开拓商拆分房价，进行捆绑装修发卖，以装修款名义收取额外的购房款，属于开拓商常见的变通做法。
但因房价下行等缘故原由，近期全国多地已涌现针对捆绑装修的群诉轇轕。
本文拟通过案例的大数据检索，解读法院对捆绑装修的裁判不雅观点，并结合当前福州地方政府的态度与做法，磋商开拓商捆绑装修发卖的风险应对之策。

一、目前福州地区关于捆绑装修发卖确当局见地

根据原住房和城乡培植部建房（2016）223号《住房城乡培植部关于进一步规范房地产开拓企业经营行为掩护房地产市场秩序的关照》和福州市政府榕房[2017]65号《关于进一步规范商品房发卖行为的关照》等调控政策，房地产开拓企业以委托装修、搭售地下车位等捆绑搭售及采纳限定办法发卖商品房,迫使买受人接管商品房价格及其它做事价格，将面临被干系主管部门停息该项目网签备案直至撤销商品房预售容许证、市场监管部门要依法调查是否涉嫌商品房买卖条约敲诈和霸王条款等行为等法律风险。

但此后福州地方政府适当放开了捆绑装修发卖的限定，福州市公民政府于2018年5月22日发布《关于进一步整治房地产市场秩序的履行见地》，严厉整治“房地产企业超出政府规定的装修标准，逾额收取装修用度的行为”。
而根据福州市公民政府办公厅《关于贯彻落实省政府房地产市场调控八条方法的见地》（榕政办[2017]333号）关于“装修价格原则上不得超过4000元/平方米，由评估机构经市场询价后综合确定”的规定，可知，福州地区目前是认可开拓商捆绑装修价格不超过4000元/平方米的发卖模式。

以福州世茂残酷滨江项目为例，从闽侯县市场监督管理局、闽侯县发展和改革局2018年8月23日侯建综[2018]303号《关于闽侯县世茂残酷滨江项目投诉事变的调查结论》、闽侯县住房和城乡培植局、闽侯县市场监督管理局及闽侯县发展和改革局2018年9月11日侯建综[2018]340号《关于闽侯县世贸残酷滨江项目投诉事变的核查结论》的见地看出，在装修价格没有超过地方政府认可标准上限情形下，该地方政府未认定开拓商发卖违规。

二、开拓商捆绑装修发卖的法院判例情形

对付开拓商将房价拆分为房价款和装修款，在房屋发卖中与购房者同时签订《房屋买卖条约》和《委托装修条约》等双条约的做法，法律实践中的法院态度如何？笔者通过检索同类轇轕的法院讯断，将法院讯断情形归纳如下：

（一）装修条约的签约主体多重组合

通过案例检索创造类案件所签订的双条约中，装修条约的签约主体存在多种情形，包括：购房者与开拓商、装修公司三方签订的装修条约；购房者与开拓商两方签订装修条约以及购房者与装修公司两方签订的装修条约这三种环境。

（二）现有法院判例的主流不雅观点

裁判不雅观点1:商品房买卖条约及委托装修条约为双方真实意思表示，合法有效

POINT 1 关于商品房买卖条约、装修条约为无效格式条约的问题

《商品房买卖条约》《委托装修条约》的签约过程，系购房者作为完备民事行为能力人作出的真实意思表示，前述协议内容客不雅观真实详见，不存在开拓商未尽到合理提示把稳息争释的责任环境，也不存在开拓商、装修公司恶意串通丢失其合法权柄的环境，故确认《商品房买卖条约》《委托装修条约》不属于无效格式条约。

案例索引

（2016）川01民终10618号杜玉华、朱祥全、成都纵合盈商投资管理有限公司与成都中集家当园投资开拓有限公司商品房预售条约轇轕二审民事讯断书。

POINT 2 关于商品房买卖条约的效力问题

开拓商取得商品房预售容许证后对外发卖房产，并与购房者签订《商品房买卖条约》，结合购房者出具的承诺书，房屋实际成交价格为约定的总房价以及《委托装修条约》约定的装修用度，购房者知晓并赞许以拆分的办法支付房屋实际交易价格，故双方签订的《商品房买卖条约》系双方真实意思表示。
同时，关于双方对付购房款进行拆分，部分款项以装修费的名义支付的约定，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效。
综上，开拓商与购房者签订的《商品房买卖条约》成立并生效，双方均应按照约定内容履行各自责任。

案例索引

（2017）鄂0112民初2190号何璟波与武汉创富房地产开拓有限公司商品房预约条约轇轕一审民事讯断书。

POINT 3 关于装修条约的效力问题

首先，涉诉协议为购房者、开拓商和装修公司共同订立，系三方合意的结果；结合购房者承诺已然理解并志愿选择订立涉诉装修协议，以及并非一家房地产开拓商在该地段发卖商品房的事实，购房者提出侵害其自主选择权和公正交易权的主见，本院不予采信；其次，购房者认同所售商品房的品质，并依约定支付了装修用度，捆绑发卖折算后的房价有可能高于政府辅导价格，但该环境并不一定导致发卖行为的违法性，故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在粉饰变相涨价之造孽目的，已然构成以合法形式粉饰造孽目的之主见，本院不予采信。
涉诉发卖项目的业主具有特定性，不涉及不特定"大众年夜众利益人的合法利益，即不涉及社会公共利益。
故购房者提出涉诉装修协议危害社会公共利益的主见，本院亦不予采信。

案例索引

（2015）房民初字第13032号孙斌与北京田家园新城房地产开拓有限公司等确认条约效力轇轕一审民事讯断书。

裁判不雅观点2:装修条约所约定的装修用度反响的并非真实装修本钱，而是房价款的一部分，其与买卖条约所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。

POINT 1 关于房屋价款的问题

购房者与开拓商签订《商品房买卖条约》，购房者与装修公司、开拓商就涉案房屋也签订了《委托装修条约》。
购房者已经按照上述条约的约定，分别支付完毕购房款和部分装修款。
虽然购房者分别与开拓商、装修公司签订“毛坯房”买卖条约和装修条约，结合当时的房地产调控政策及本案的实际情形，可以认定涉案房屋是带装修***的，装修条约所约定的装修用度反响的并非真实的装修本钱，而是购房款的一部分，其与“毛坯房”买卖条约所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。

案例索引

（2017）粤01民终23811号陈茵、广东诚加装饰设计工程有限公司装饰装修条约轇轕二审民事讯断书。

POINT 2 关于购房者单方解除装修条约的问题

购房者认为其与装修公司签订的《委托装修条约》是独立于涉案物业的买卖条约之外的，作为承揽加工条约，定作方可以解除条约，由于其已经明确发函解除，故此，不应再承担给付余款的责任。
经审核，首先，涉案的《委托装修条约》及购房者与开拓商签订的《商品房预售条约》在同一天签订，签订的主体是购房者、装修公司、开拓商三方签订，且个中存在权利责任交合，结合双方签订条约韶光、内容、双方陈述的合理性及市场背景，认定整体履行是双方的真实意思表示。
同时，考虑涉案物业已经装修完毕，而购房者亦已经签收，涉案房屋整体已经带装修交付，故不予支持购房者解除装修条约的诉求。

案例索引

（2017）粤01民终23811号陈茵、广东诚加装饰设计工程有限公司装饰装修条约轇轕二审民事讯断书。

POINT 3 关于购房者未支付装修款而开拓商谢绝交房的问题

涉案房屋实际上是带装修***，装修条约所约定的装修用度反响的并非真实装修本钱，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖条约所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。
购房款是买房人取得房屋物权的对价，不受诉讼时效规定约束，购房者未足额支付购房款，已构成违约。
装修款项属于购房价款的一部分，条约约定支付韶光在交楼韶光之前，购房者未按条约约定韶光支付购房款，开拓商有权谢绝交楼。

案例索引

（2017）粤01民终24241号王静、广州南沙经济技能开拓区碧桂园物业发展有限公司商品房预售条约轇轕二审民事讯断书。

特殊提示：通过梳理案件事实及证据材料，上述案件开拓商能得到法院支持的关键在于，开拓商可以供应证明装修条约与购房条约之间关联性的条约条款或书面协议，即装修条约与购房条约约定的价款均是房屋发卖价款的一部分。

结语

虽然从现有判例结果来看，在单个起诉案件中，开拓商依赖较为详细的条约约定等取得条约有效、不退房、不赔偿等有利讯断结果。
但如果是业主群体性诉讼或这类案件数量进一步增加并有所发展，或是房地产形势逆转，法院在详细案件中的审判思路就很有可能发生变革。
同时，行政惩罚的潜在风险更是无法通过条约约定的办法去规避。
因此在目前房地产调控限价的大背景下，开拓商须要全面评估“捆绑装修发卖”这一模式所带来的现实收益和风险。

作者：李艳状师/福建拓维状师事务所