精装修是基于已有建筑，进行地、墙、顶面层的装饰、生活功能部品的建造，营造功能条件及生活条件

精装修涉及的界面多，内容广，方案差异大，因而历来是管理难点，那为什么越来越多的项目都要做精装交付呢？

1. 提升产品竞争力

万科在15年前乃至更早就将精装产品率做为对各城市公司绩效考察的内容之一，在当时普遍毛坯交付的年代，精装修交付不仅打出了差异化，更加提升了产品的品质，毕竟精装房比毛坯房感官好太多

2. 政策哀求

近些年来，很多地区对精装修交付有了明确的哀求，不少地皮出让条件中会对精装修进行哀求，尤其是地皮配套，如配套公寓，如旧改项目的还迁房等等

精装修也逐步成为完成指标的办法，尤其是现在装置式成为逼迫动作后，部分精装修内容可以做为装置率算分内容，很多公司开始考试测验选择进行精装修交付

3. 溢价手段

对付地产企业来说，各地的限价政策是影响项目利润表现最紧张的成分之一，限价每每是限毛坯不限精装，即便是限精装，但由于精装的溢价能力强，为了打破限价，各房企也会把紧张打破口放在精装修上，因而越来越多的项目选择精装修交房

1. 精装修界面及口径

大家在评论辩论精装修本钱之前须要先搞清楚精装修的界面和口径，否则比拟剖析的内容是不具备可比性的，我们常用的评价指标是精装单方

精装单方=分子（精装本钱）/分母（面积）

分子部分（精装本钱）

每家公司出于管理导向或者习气性做法，精装修工程的内容会有所不同，有的公司指的精装修仅指硬装修部分，有的公司精装修工程还包含各种收纳、厨房电器、空调新风等等，以是在谈及精装本钱时一定要搞清楚内容是否同等

分母部分（面积）

这也是直接影响平米单方结果的主要成分，在谈论精装本钱时要明确，这个面积是业态建筑面积，还是房屋建筑面积（业态面积-公区等面积），还是套内面积

2. 精装修本钱占比剖析

精装修内容多，配置标准、户型、包含内容等成分对精装修本钱影响大，我们以某标杆企业90平米户型为例分类列举了各子项占比，虽然不适用于所有项目，但各子项间的占比基本不会有太大的颠簸

3. 精装修常用材料履历价格

这里给大家列一些常用材料的价格区间，当然这个只是供应参考，精装修的材料太多了，而且这里列的是常用常见的，如果非要抬杠，笔者概不作陪~~

3.1 瓷砖

300600mm墙砖：8-16元/片

800800mm地砖：50-160/片

3.2 木地板

纯实木地板：200-800元/m2

三层实木复合地板：300-400元/m2

多层实木复合地板：250-300元/m2

强化复合地板：80-150元/m2

3.3 乳胶漆

国产：800-2200元/套

入口：1400-3000元/套

注：一套指一底两面

3.4 墙纸/墙布

PVC墙纸：30-50元/卷

无纺布墙纸 50-150元/卷

纯纸墙纸 150-500元/卷

墙布 50-100元/m2

注：“一卷”常日宽0.53米，长10米，面积5.3m2，铺贴安装费另加10元/m2；墙布常日是整张无缝的，铺贴安装费另加30元/m2

3.5 橱柜

橱柜的计价有两种，一种是按套，即“三米套餐”常日包含3米地柜+3米台面+1米或1.5米吊柜+五金铰链+多少抽屉；其余一种是按延米，批量精装修常日按延米计量

按延米计价：

① 裸柜（“一延米裸柜”常日包含1米地柜+0.5米吊柜+五金铰链） 1000-5000元/延米

② 台面 800-50000元/延米

3.6 户内门

免漆实木复合门1000-1500元/樘

烤漆清油实木复合门：1500-2000元/樘

烤漆混油实木复合门：1500-3000元/樘

烤漆混油纯实木门：3000-6000元/樘

注：

① 实木复合门，门芯一样平常是实木指接板，1500旁边用杉木芯，2000旁边用松木芯

② 门芯和烤漆的本钱比例基本是1:1，以是做烤漆普遍比免漆贵很多

③ 门板造型也会影响价格，常日线条造型门比平板门贵500旁边

3.6 卫浴

国产马桶1000-2000元/套

入口马桶2000-50000元/套

智能马桶盖1500-3000元/套

国产花洒700-1000元/套

入口花洒1500-20000元/套

卫浴受品牌影响很大，在这里给大家整理了一个卫浴常用品牌分级

1. 定位阶段

项目定位对本钱管理来说最直接的影响便是针对不同定位选择不同的配置标准，不同的配置标准直接决定了本钱的高低

首先要做好精装配置标准与定位的匹配，务必杜绝超配的情形涌现，不能别的项目有什么我们也配什么，要剖析客户敏感点，剖析定位匹配度等等

其次，要明确每个定位对应的本钱限额，很多标杆企业会对批量精装修进行严格的分档限额，下表是中海的定位分档，可参照

根据定位和公司精装分级就能确定配置标准了吗？以前可以现在弗成，现在还须要考虑售价审批的问题

上文对付越来越多开拓商实行精装交房缘故原由进行了剖析，个中一个很主要的目的是为了溢价，随着客户维权意识的增强，由于精装发生的舆情时常涌现，主管部门为了加强管理，在做售价审批时，会哀求开拓商报后期精装交付的配置乃至哀求明确到详细品牌、型号，一方面作为备案，后期如果涌现舆情处理起来有据可依，另一方面也是批精装部分售价的依据

因而现在确定项目批量精装修配置标准要关注三个紧张点：

① 项目定位，客户群

② 公司分档限额

③ 充分考虑售价审批

说到批价备案，笔者想特殊强调一下，先来看个图

从图中我们可以看到开拓商面对的有两个工具和两份主要文件

两个工具是住建局和客户；两份主要文件是住建局备案文件和小业主的发卖条约

笔者想强调的是，对付报住建局和给小业主承诺文件一定要保持同等，这点牢记，否则后期舆情问题会让你焦头烂额

2. 设计阶段

明确定位也就明确了设计方向，此阶段各职能分工及事情逻辑可拜会下图

2.1 设计阶段本钱掌握一样平常按以下事情步骤来进行：

① 根据定位确定交楼标准的装修范围和单方造价限额。
（由营销策划部门、设计部门确定）。

② 按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调度及完善，体例符合市场定位的精装修预算，初步锁定本钱（可由装修设计公司来完成）。

③ 按确定的装修设计进行紧张装修材料、部品的采购询价事情。
紧张材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由本钱采购部门来完成）

④ 根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（本钱部门来完成）。

⑤ 根据产品定位及本钱掌握目标调度装修设计（营销部、设计部）。

⑥ 按照终极的定版装修设计，完成精装修本钱预算的体例

2.2 叠图、叠图还是叠图

为什么精装修专业施工过程中变更特殊多，是由于精装修合营专业多，履行偏后期，常常由于考虑不周或已履行部分无法知足精装需求进行整改

因而建议精装修的设计要只管即便前置，在建筑、构造、安装专业设计时就要考虑精装修的需求，一次性作准点位，留好点位，走好水电，避免后期大量的拆改变更，同时在精装修图纸下发前，要把装修图纸跟其他专业图纸进行叠图，在履行前创造问题

2.3 材料选择

设计阶段对材料的选择建议本着能简洁不繁芜、能常规不稀缺、能人工不天然、能标准不非标的原则

3. 招采阶段

招标采购阶段对精装方案的实现以及本钱限额的实现极为关键

3.1 集中采购

我要说集中采购对精装修的管理来说是太太太主要了

一方面集中采购可以以量换价，降落精装修材料的价格，大幅降落精装修本钱

另一方面，集中采购理顺了流程，避免了本钱无议价权的窘境，可能这句话说的不是很清楚，给大家举个真实的例子，可能这种例子在大家身边也正在发生

3.2 精装修施工招标前定样封样

精装修材料的封样定样对付全体招标采购以及本钱掌握来说至关主要，但每每是最随意马虎被忽略或者捐躯的事情

精装修工程涉及的材料特殊多，尤其是效果类材料如果，同一材料品相不同带来的本钱差异是很大的，图纸也仅能就大品类，颜色进行约定，不同的人对材料品相的理解也会各不相同，有的投标单位会装糊涂，报价时按照次品报价，一旦履行肯定达不到哀求，这个时候发包人每每是有苦说不出，由于施工单位用的材料跟图纸描述符合，如果哀求改换会提出价格上涨，导致本钱不可控

因而，没有样品定样的施工图不是完全的施工图，是不能做为招标依据的；同样的，施工单位在回标前，一定哀求提交样板，有条件的要提交大板，经发包人认可后封存，并严格按照封样进行报价

3.3 界面清晰

精装修的特点之一便是界面多，在进行精装修招标前各干系部门要把一些细节划分明确清楚，避免履行过程中涌现扯皮，发生问题时扯皮，如厨卫防水是总包作还是精装做，如水暖改线是总包还是精装，如消防谁来作等等

对付方法事变也应约定清楚，如成品保护的程度，成品保护怎么作，用度由谁来承担；正是电梯利用用度怎么计量等等

3.4 不平衡报价背后的猫腻

甄别不平衡报价是招标清标过程中的重点之一，对付精装修工程来说，不平衡报价每每意味着投标单位对发包方的哀求不清晰，或者意味着投标单位有策略

有个项目精装招标，在清标时创造拟定标单位灯具价格极低，完备不符合市场情形，澄清中投标单位表示可以按甲方哀求品牌完成工程，发包方未加重视，但在施工过程中无意中创造该投标方采取了杂牌灯具，以次充好，看来对方在报价时就想好了低价的策略

4. 施工阶段

施工阶段是将定位、方案实现的过程，在施工过程中对本钱影响大的成分大概多

4.1 比选施工工艺

施工中要重点进行工艺比选

4.1.1 天花角线

① 大批量施工时，天花角线能妥善地掩蔽部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。

② 采取工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速率快。

③ 除非天花角线设置在木制窗帘盒上，别的天花角线建议一律采取石膏制品或者高分子材料。

④ 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常随意马虎凸显墙面不平整的质量毛病

⑤ 吊顶立板尽可能采取轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量掌握

4.1.2 铝扣板

① 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，哀求选用比较厚的铝扣板。
最好采取覆膜产品，由于烤漆产品档次较低，随意马虎变黄。

② 收边用的角铝随意马虎变形，不易太薄，也不宜打胶，由于玻璃胶本身会紧缩，引起变形。

③ 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量

4.1.3 乳胶漆

① 乳胶漆的不雅观感质量很随意马虎小业主诟病。
为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。

② 乳胶漆的涂布率是一个随意马虎引起争议的问题。
常日按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公正（随产品不同略有差别）

4.1.4 石材

① 石材比较繁芜，即便是相同名称的石材，其品质可以大相径庭。
为减少争执和方便管理，常日由施工单位供应。
关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护事情。

② 石材编号是一件细致的事情，哀求区分不同的利用部位逐一编号，避免稠浊。
打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很随意马虎涌现缺点，特殊是如果编号不完善，那险些是灾害性的

4.2 成品保护

哀求施工单位增加精装修项目履行过程的成品保护投入，特殊在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。

如切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的事情管理，项目参与各方应严格掌握防水施工过程的暗藏事情，坚持一户一验，三次试验，务必做到彻底杜绝渗漏隐患

精装修工程内容多，专业多，想管好不容易，本钱人不能仅局限在本钱本身，而该当往前走，走到定位端，走到设计端，走到招采端，走到施工端，只有全流程的参与才能把精装修本钱管理了然于心。

对付房企来说，产品标准化、工艺标准化、材料集采战采等等都是担保精装修工程本钱水平提升的主要事情。

文章来源：有得管理分享汇，本文已获授权，对原作者表示感谢！