装修确实是个头疼的问题，业主自己装修，每每随意马虎让夫妻双方失落和、乃至因此闹得离婚的也不少。
按道理来说，开拓商做精装房该当很有上风，为啥现实中连一些大牌房企也在上面栽了跟头？

考虑到现如今不少房企除增量开拓、发卖之外，还在存量领域进行探索。
湿法作业，不仅工期长，而且诸如甲醛之类的问题，瞬间就会引爆舆论，极大地损伤公司品牌；如果装修完之后空置一个月再出租，又很影响经营古迹。

咋办？装修做不好，有系统层面的缘故原由，但刷新和改换系统是一件特殊困难和漫长的事。
从技能层面动手办理更为现实。
装置式装修便是这样一种技能。
有远见的开拓商，如万科、绿城等，早已开始了对装置式装修的探索。
早在2017年，橙家（碧桂园集团旗下企业）CEO王睿就表示装置式装修即将颠覆传统模式。

1

无论是政府还是开拓商自身

都对装置式装修有强烈诉求

谈到装置式，很多人的第一印象是装置式建筑。
实在，装置式装修是装置式建筑的主要组成部分（装置式建筑=装置式构造+装置式装修）。
推动装置式装修，既有政策的鼓励，也贴合开拓商的现实需求。

一、政府基于节能环保，力推装置式装修

目前，我国每年竣工房屋面历年夜约在20亿平方米旁边，现有建筑存量400亿平方米，建筑能耗每年达到了1.2万亿度电和4.1亿吨标准煤，加上建材生产过程中的能耗，约占全社会能耗的46.7%。

装置式建筑用工业化生产的办法，可以在提高建筑整体质量的情形下，降落物耗，节能环保。

目前我国装置式建筑渗透率不敷10％，与发达国家比较差距非常大（如下表）。
对此，近年来，中心和各地政府都在力推装置式。

资料来源：前瞻家当研究院

而在住建部颁布的辅导见地中，特殊提出了哀求全装修，提升装置式装修水平的任务：哀求实施装置式建筑装饰装修与主体构造、机电设备协同施工。
积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式，提高装置化妆修水平。

二、装置式装修可以降本提效，塑造品牌

过去，各房企对装置式建筑（指“装置式构造”部分）都不大感冒，由于做的人少，家当链不足完善，做装置式构造比传统现浇式做法还费钱，更别说做装置式装修了。

可是，随着近年来干系家当链的完善，做装置式的本钱已经大为降落，再加上传统工艺的本钱逐渐上升，装置式的竞争力逐步变强。

一是降落本钱。

由于建筑行业事情环境差、危险性高，许多新生代农人工不愿意从事建筑行业一线作业。
据统计，2007年建筑业一线作业职员均匀年事为33.2岁，2017年为43.1岁，10年韶光均匀年事增加了10岁。

60后和70后，是目前建筑业一线作业职员的主力军。
这带来了以下几个问题：一是现浇式建筑须要大量利用人工，乐意干的人少了，本钱自然快速上升；二是危险系数增大，数据显示，建筑行业作为重体力劳动行业，一线作业职员年事越大，发生事件并造成去世亡的概率越高。

2017年，建筑业一线作业职员各年事段比例情形

建筑业一线作业职员年事段

占比

20岁以下和60岁以上

5%

20~30岁

14%

30~40岁

21%

40~50岁

40%

50~60岁

20%

中国建筑业协会

比较于现浇式建筑大量利用人工的建造办法，装置式建筑利用风雅化分工大大提升生产效率，人工利用大幅减少，人力本钱占比较低。

二是提高效率。

品宅CEO向宠在地产生态创业营上课时提到，装修逐渐进入存量房时期，存量装修规模占比逐年提高。

近年来，规模房企在连续做大主业的同时，也在积极探寻增长的第二曲线，存量领域是各房企比较热衷的，毕竟，无论是商业地产、写字楼、长租公寓，还是家当、物流地产等，总归比新能源汽车、智能机器人要熟习得多。

以长租公寓为例。
由于我国的租售比偏低，即便是不错的长租公寓运营商，赚取的也是微薄的利润。
这种环境下，无论是轻资产还是重资产模式，效率都至关主要。
如何尽快装修睦招租收租，又不至于涌现甲醛超标之类的事件，装置式装修的上风就来了。
由于这类房屋住户流转频繁，维修、翻新频次更高。
装置式装修在工期保障、后期维修、翻新等方面的效率和本钱上风明显，非常适宜这类增量需求。

对新居来说，缩短主体构造的建造工期节省下来的韶光有限，提速的关键还在精装工程上。

装置式内装案例（来源：金螳螂）

三是塑造品牌。

我国已告别住房短缺的时期，未来缺的是好屋子。
85后90后正成为市场主力，这批客户无论是审都雅还是见识度都在提升，对好屋子的需求更加急迫。
产品力将成为房企的核心竞争力。

装修是产品的主要组成部分。
而快周转是大量房企的基本功。
未来，想要活得好就必须做到又快又好，装置式装修能够办理这些问题。
比如，绿城的装置式精装样板房，15天就搞定了，而且是拆卸式的，十分环保；再比如，某房企的长租公寓项目，采取装置式装修，装修完即可入住，还没有甲醛等各种问题…

绿城·温州留喷鼻香园可拆卸式生活美学馆

2

除了降落本钱，户型还可变

知足家庭发展需求

传统装修是在室内隔墙完成之后开始的，而装置式装修则是在主体构造施工完毕移交，装置式装修采取轻钢龙骨轻质隔墙完成室内隔墙部分，因此，装置式装修比传统装修多承担了室内隔墙部分的本钱。

然而，根据浩瀚项目的履行数据，装置式装修与传统装修成本相当。
而且，由于全体工期缩短，施工管理本钱随之减少，随着装修工程量越大装置式装修的本钱上风会进一步凸显，存在明显的规模效应。

一、比较传统工艺，大幅降落本钱

第一，节约用材20%

装置式装修采取订制化，全部产品现场定制，避免裁切标准产品的摧残浪费蹂躏。
比如，隔墙用竖向轻钢龙骨和石膏板，标准产品高度3000mm，实际现场2500mm，裁切后摧残浪费蹂躏材料20%……

第二，节约工费50%

装置式装修的部品集成化程度高，以一套60平米的装置式装修住房为例，集成制造本钱会小幅增加，但人工费会低落50%。
大批量成项目的装修低落更明显。

第三，节约工期70%

传统装修一套全屋（toC）至拎包入住最快也要40天。
而装置式装修装置速率快、原材环保、即装即住，最多只须要12天，节约工期70%；

对付工程项目（toB）而言，流水施工的流水步距更短，流水节拍更快，整体工期同样节约70%。
韶光便是金钱，效率便是生命，这对付追求快周转的房企来说，这便是白花花的银子。

对付酒店来说，乃至可以做到三楼在装修，二楼、四楼等其他楼层还可以连续正常业务。

此外，比较传统装修，装置式装修还能节约85%的用水，节能减排90%，装修精度100%等上风。

装置式装修的上风

二、户型可变，知足家庭发展需求

众所周知，屋子的掩护很主要。
装置式装修还可以增加耐用年限，维修用度比传统装修降落20%。

还有一个更加吸引人的地方是，装置式装修的户型可变。

现如今，对不少家庭来说，在大中城市购房须要举6个钱包之力，而且，后续随着结婚、生娃、生二胎等，还须要换房，是一件很折腾，而且特殊费钱的事。
如果户型能随着家庭的发展改变，对业主来说就要方便、经济很多。

由于装置式装修的墙面由轻质隔墙系统取代砌块隔墙，可以实现极速拆改，尤其能够与发展型户型相匹配。
比如，小夫妻结婚之后，可以将二人间界的开放大空间分割成三口之家的独立小天下，将小书房扩大为老人房……等到年纪大了行动不便的时候轻松规复到无障碍大开间。
全生命周期户型，可以知足家庭发展需求。

视野开阔的开放型大开间（来源：品宅装饰科技）

大开间被装置式轻质隔墙划分为主卧和客厅（来源：品宅装饰科技）

3

穿插式施工+BIM技能赋能

可以节省7~8个月的工期

如上所说，通过装置式内装，开拓商不仅能够更好地管控精装房品质，而且可以明显缩短工期，现在一些房企已经能在精装上缩短50%乃至70%的工期！

比如，万科的“5+2体系”（即“五件套”：全混凝土外墙、装置式内隔墙、系统模板、爬架、穿插提效，以及装置式装修+适度预制），就包含了装置式装修。
个中，干法地暖+整体卫浴这两大装置式内装运用等新工艺，明显走在了行业前列。

当然，除万科外，其他房企也在积极探索。
如今，从地面到墙面、从厨房到卫浴，从防水性到隔音性……装置式内装把各部分都标准化，模块化，在装修时完备的干式工法。

以万科雄安第一个装置式内装修样板间户型（套型建筑面积约90㎡）为例。
其紧张特点可以概括为：全生命周期理念、优秀技能与部品、全屋干法施工、全屋无醛体系、全过程BIM运用等30多项最新装置式内装技能。

个中，装置技能包括隔墙系统、地面系统和顶面系统。
以顶面系统为例，GRG成品天花，可以依据设计须要定制造型，同时知足支配水电管线的空间须要，仅需在接缝处进行找平事情，大量减少顶面的腻子作业。

优秀部品包括整体厨房、整体卫生间、收纳系统。
集成式的产品，通过前期集成设计，可以高效利用空间。
比如，收纳空间占到了套内空间15%，大幅改进了现有住宅收纳率低的窘境。

设备系统包括电系统、水系统、新风系统。
以分电器为例，其将电源由电箱引至分电器，再从分电器引至各回路。
同时利用不需设置套管的高性能电线，通过卡件固定在顶面，极大的提升了施工速率，节省了架空空间。
各回路电线长度是根据信息化模型确定，在工厂加工完成的，可以减少现场二次加工。
每根线都有固定的编号，以此确定其所引用的回路。

碧桂园的“SSGF”工法中，同样有预制墙板，预制墙板工厂化生产、现场干作业施工，功效高、工期短；因产品精度和安装精度高，可实现免抹灰，减少废水、建筑垃圾的产生，节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。

还有整体卫浴。
整体卫浴底盘一体成型，无渗漏，墙面可采取瓷砖、石材、玻璃平分歧装饰材料，通过工厂化生产，现场可整体吊装或现场拼装。

一、穿插式施工是节省工期的关键

对单套住房来说，装置式装修可以极大地提高装修效率，但对房企全体项目来说，要缩短工期，最最关键的还减少乃至肃清施工过程中的中断征象。
因此，穿插施工变得十分主要！

常日而言，一个项目，要等主体工程完成封顶之后，精装修单位才能进场施工，这样，精装修项目须要在封顶后15个月旁边才能交付。
而提前穿插作业，精装施工单位在主体施工至2/3旁边就进场随主体流水施工，可以在封顶后7个月就完成交付，节省7-8个月的工期！

某房企穿插施工的工期改进效果

碧桂园通过施工前的合理策划，实现主体、装修、地下室、园林、外墙面穿插施工，主体封顶后180天达到装修交付条件，在保障单工序合理工期的同时缩短整体建造周期6~8个月！

万科首个装置式高层住宅，金域华府（27层，总高约80米，总建面约12万方），通过整体工序穿插的有序组织，将初装修、精装修提前插入，构造施工一层，装修提升一层，实现构造施工至23层，2层达到交用标准，终极高层施工工期已经能够比传统工艺提前9个月！

穿插式施工高效、经济效益明显，但履行起来并不随意马虎。
由于每一层楼履行的工序不同须要的建材也不同，必须要做到严格的现场管控，否则会涌现系统崩溃，以下几点须要特殊把稳：

❶ 组织固定。
每道工序施工韶光固定、职员固定，形成等循环流水施工，否则很随意马虎乱套。

❷ 工序交卸。
每层楼安排工序只管即便做到互不滋扰，各工序在不同楼层流水施工，流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交。

❸ 垂直交通。
装修前置，施工电梯的运输量势必增加，需根据施工操持合理安排垂直运输。
由总包供应人、货梯担当垂直运输任务，统一折衷各分包单位利用电梯运送材料的韶光。

❹ 楼层止水。
由于构造工程和精装修同步，楼层止水非常主要，楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水方法。

二、BIM技能赋能，实现精益管理

标准化设计、信息化协同、科技赋能同样是装置是装修过程中，实现精益管理的标准配置。

装置式装修的特点

以雄安万科康健快装样板间（户型：LOFT；层高：3.75m；套内面积：16.5㎡；施工周期：8天）为例。

在该项目中，集成卫浴要先于墙板安装，这无疑给施工增加了难度。
为此，装修方的BIM工程师早在设计解析阶段就充分利用BIM技能，将墙板按照安装工艺、工序进行了真实仿照，并综合考虑房间内的集成卫浴的衔接、门窗洞口的收边收口。
在此过程中天生的立面图和平面图，有效做事于构件预装置的实现，施工进度的仿照，以有效辅导现场风雅化施工。

来源：小马快装

在设计解析完成后，BIM工程师还导出了墙板和配件明细。
材料与部品部件按此明细进行生产备货，大大提高预算与施工管理的效率。

信息化运用贯穿装置式装修前期方案阶段、部品加工阶段、施工组织阶段和施工履行阶段。

前期方案设计阶段，通过对室底细况进行透风仿照、采光仿照等，优化调度空间布局。
采取三维扫描技能，真实还原现场情形，确定样板间层高、吊顶做法等。
自流平施工完毕后，结合扫描剖析报告进行机器人放线，方案合理度、丈量准确度、放线效率分别可以提升80%、90%和60%。

部品加工阶段、结合项目哀求，在CAD中完成初步施工图纸根本上，进行二次深化，输出各部品根本做法安装图，并运用于知道工人龙骨下料，整墙制作，定位安装。
饰面层按照工艺工法留缝哀求，输出排版图及下料裁切图，并运用于知道工人现场履行。

施工组织阶段，模型搭建过程中，分部分类建模，结合工程量及材料供应操持，在软件中仿照工程进度。
结合工程进度并实际完成情形，应时调度进度偏差。
模型中包含工艺工法信息、定额信息等，可天生物料清单、供应清单、工程本钱单、部件加工图及施工图，使工程本钱、物料供应及劳务管理全过程受控。

施工履行阶段，结合户型点位需求，建立水、暖、电、风BIM模型，综合龙骨隔墙折衷模型，考验图纸中的错、漏、碰、缺问题，优化关键部位的净高和净空，办理预留洞的设置问题，对繁芜部分进行详细设计。

小结

精装修是系统问题，但采取装置式装修，可以补充不少项目前期留下来的坑。
有些公司的装置式研发中央形成了 “装置式内装十大体系”，越风雅，可以填的坑就越多。
研究表明，装置式装修通过降落人工用度、材料用度、维修用度，可以实现40%装修本钱压缩。

当然，如果在项目前期就能够参与进去，再结合装置式装修，那就更加双剑合璧了。
中梁就依托其孵化的中梁精装已经在这么干了。
（作者：明源地产研究院 凌峰）