物业公司作为物业做事人有对业主装修进行管理的职责，在业主未足额交纳物业费的情形，物业公司是否可以谢绝为业主办理装饰装修登记？

新京报理解到，近日，通州法院审理了一起物业公司以业主未交纳物业费为由阻碍业主进行装修的打消妨碍轇轕案件。
经审理，法院依法讯断支持了业主的诉讼要求。

业主购入新居想装修，却被物业公司阻拦

2022年1月5日，小李通过法律拍卖取得了位于通州区杨庄街道某商品房的所有权并办理了不动产权证书，该房屋的原所有权人系北京某房地产开拓公司，为房屋所在小区的开拓商。
小李购得房屋系“毛坯房”，须要装修后才能居住利用，但该小区的物业公司以小李未交齐物业费、供暖费、维修基金为由谢绝与小李签订装修管理协议，致使小李无法装修。
2022年10月，小李以物业公司借故阻碍其装修为由，将物业公司诉至法院，要求判令物业公司不得借故阻碍原告房屋的装修施工（含装修材料入户等）。

小李认为，小区开拓商是房屋的原所有权人，已经办理了产权登记，此前理应交纳了公共维修基金，物业公司无权二次收取该用度。
同时，开拓商与物业公司是关联企业，开拓商欠付的物业管理费、供暖费，小李亦不同意补交。
现因业主与物业公司就物业管理费、供暖费、公共维修基金的收取和交纳问题存在争议，物业公司阻碍装修的行为陵犯了其正当权柄。

物业公司认为，物业公司对付小区的装饰装修有管理责任，业主装修须要签订装修管理协议。
签订装修管理协议须要供应的材料中即包括足额交纳物业管理费、供暖费的票据。
不认为物业公司存在阻碍小李装修施工的环境。

法院经查证明，物业公司为本案涉案房屋所在小区供应物业做事，但其并未与小李签订《物业做事条约》，截至目前小李也并未缴纳相应的物业费。
关于小李须要补缴用度的数额，物业公司称共计51 368.62元，包括物业费、供暖费、专项维修基金三项的用度。
截至本案庭审结束，物业公司、供暖公司并未就小李欠缴物业费、供暖费提起相应的诉讼。

庭前，承办人前往案涉房屋所在小区进行实地勘验，该房屋现处于毛坯房状态，必须经由装修后才可实际入住。
同时，承办人前往物业公司办公地点进行实地讯问，物业公司事情职员称需缴清欠费（包括物业费、供暖费、公共维修基金，共计五万余元）后，才可以办理装修手续。

法院：物业无权对业主装修事先审核

经庭审归纳，法官解析本案需明确以下问题：

焦点一：物业公司是否存在阻碍小李装修施工的行为？

首先，依据小李陈述及现场勘察结果，涉案房屋处于“毛坯房”状态，并不适宜居住，客不雅观上存在装修的必要性。
其次，物业公司虽辩称不存在阻碍小李装修的行为，认为小李无法装修系由于其未就装修事宜进行申请，但依据物业公司提交的《业主装修所需材料》，小李若想申请办理装修，则须要供应包括物业费、供暖费、公共维修基金结清等干系材料，并明确表示该清单中载明的共计11项材料须要同时供应、缺一不可。

其余，法院现场查勘时，被告员工表示须要缴清物业管理等干系用度才可以办理装修手续。
因此，可以认定物业公司存在阻碍小李装修施工的行为。

焦点二：物业公司对业主签订装修管理协议设置条件是否有法律依据?

小李无法进行装修的缘故原由是未就装修事宜进行申请，但依据物业公司受理申请的必要条件，小李须要供应包括物业费、供暖费、公共维修基金结清等干系材料。
物业公司的行为是在没有干系法律法规进行规定的情形下，自行给小李的装饰装修设置了前置条件，即缴清物业费、供暖费、公共维修基金等用度。

根据《北京市物业管理条例》规定，业主、物业利用人装饰装修房屋的，应该事先奉告物业做事人，与物业做事人签订装饰装修做事协议，并合营其进行必要的现场检讨。
可见，物业公司与业主签订装饰装修做事协议的条款中并不存在浩瀚的前置条件，而且该协议也只是起到对付装修行为的登记浸染，物业公司并不具有对业主装修行为进行事先审核的权利。

其余，被告作为物业公司，其有按照约定收取物业管理费等干系用度的权利，并有留存业主供应的装修资料的责任，但紧张责任是做事于业主，而无任何审核业主装修行为的权利，在与业主物业费等事变存在争议的条件下，被告作为物业公司利用上风地位，限定原告作为业主合理行使对涉案房屋的物权，于法无据。

因此，物业公司为装修设置前置条件的行为，于法无据。

焦点三：物业公司是否超越了合法行使管理权的边界？

掩护小区整体环境和保障其他业主利益，物业公司有权利对装饰装修活动进行管理，这种管理权是物业公司供应做事的一部分。
物业公司受理业主装饰装修的申请，履行的是登记责任，并非被付与审查的权利。

民法典中对物业公司的定位是物业做事人，其职责是为业主供应建筑物及其附属举动步伐的维教化护、环境卫生和干系秩序的管理掩护等物业做事，职责内容指向的也是做事，物业公司就某些事变的管理职责也是建立在做事的根本上，旨在做事于业主、掩护业主的利益。
物业公司的条约责任是供应做事，其权利为收取业主物业做事费，并没有限定业主装饰装修的权利，物业公司以哀求业主交纳物业管理费等干系用度为条件，谢绝受理业主的装修申请，属于滥用权利的行为，完备违背了物业做事的根本原则。

法院讯断物业公司不得妨碍业主装修

综上，法院认为，物业公司该当按照《北京市物业做事条例》等规范性文件的规定与小李签订装饰装修做事协议，合营小李对涉案房屋进行装修。
物业公司以小李未缴物业费等用度为由谢绝合营，属于妨碍小李对涉案房屋进行装修，现小李哀求打消物业公司的妨害行为合法有据，本院予以支持，依法讯断北京某物业管理有限公司不得妨害小李对涉案房屋的装修施工（包括装修材料入户等装修施工）。

一审判决后，物业公司不服提起上诉，二审法院经审理，坚持讯断。
现一审判决已生效。

法官提示，“便利性、宜居性、多样性、公道性、安全性”是北京市民对美好生活的详细需求，小区是市民迈出小家的第一步，为了进一步打造宜居、舒适的生活环境，物业公司作为做事性企业应该通过提升做事水平的办法得到业主的认可，业主也应该共同掩护小区环境、履行缴费责任，在物业公司、业主的共同努力下打造和谐、宜居的都城。

物业公司与业主对付物业管理费存在争议的情形下，可以通过协商或者诉讼办理，物业公司利用其上风地位限定业主装修的行为，无疑是激化了双方的抵牾，无益于物业公司与业主和谐关系的建立。
物业公司应该在法律规定的框架行家使权利，不得随意打破条约权利责任范围。

新京报 张静姝 编辑 杨海 校正李立军