（1）企业角度：中国城市化进程逐渐加快，中国房地产市场进入“高强度、低容错”的深度整合时代，地产寡头时期逐渐显现。
集中拿地后，强强联合愈加明显！

（2）市场角度：地产由短缺时期走向过剩（存量房）时期，中国高速、低质量的地产正走向减速、高质量的发展时期，对开拓商提出了更高的哀求。
热点城市，地皮招拍挂倒逼房企追求高品质建筑。

（3）地家当务角度：住宅增速放缓，各大房企都在探求新的业务增长点。

（4）地产组织架构变革，大型房企更加看重管理效率的提升，管理更加扁平化。

（5）地产黑铁时期，本钱管控能力逐渐能为开拓商核心能力之一。

由地产本钱管控的三阶段看地产本钱管控，逐渐由“后端管控 转到前端”“由被动管控 转到主动管控”“由单点管控 转到 矩阵式管控 ”“由单部门管控转到 全员工管控”“由单流程管控转到全流程管控”等。

随着地产风雅化本钱管控以及大数据支撑，越来越多的开拓商开始关注本钱前置事情，让本钱的掌握进入“先策划，后掌握”的本钱策划时期。

基于本钱策划和本钱耦合的本钱掌握，让协同管理更加紧密，这个时期更强调：

根据客群需求和痛点，探求差异化的本钱投放策略；结合竞品楼盘，进行有目的本钱适配；根据区域购房属性，形成地方敏感性本钱代价比拟和排序，把看似无形的本钱不屈衡投入做成“看得见、摸得着、控得住、有竞争力”的本钱管控策略。

基于本钱策划和本钱耦合的本钱掌握的原则，设计须要管控四大原则：

原则一：地皮代价最大化；

原则二：本钱适配。

原则三：多方案比选及本钱优化

原则四：本钱策划和预控。

基于四大管控原则，在地产设计管理中要节制的基本逻辑思路：

（一）【本钱管控的逻辑一】分级分档制订配置标准，知足产品定位需。

地产的产品线正是本钱掌握的最基处逻辑，无论高、中、低产品线，还是刚需、改进、再改、豪宅产品线，无一不归到产品以及本钱的适配。

2.1 不同产品线对门窗本钱的影响

【以下案例】某开拓商的外窗产品线适配标准

上述外窗限额是范例的房地产开拓商的限额哀求，紧张表现在：限定型材、五金件、窗地比以及本钱指标。

从低配版D版到高配版A版，各产品线的外窗本钱增幅为：20%（C版比D版）、54%（B版比D版）、118%（A版比D版）。

2.2 不同产品线对外墙饰面本钱的影响

在房地产项目中，外墙饰面工程是设计和本钱协同管理的重点，其主要性表示在以下三个方面：

① 在外立面工程中工程量最大，系统繁芜；建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

② 建筑外立面材料丰富，本钱颠簸性大，本钱敏感性较高。

③ 直接影响建筑物的品质，最随意马虎受到外界毁坏；

开拓商对付外立面工程的限额掌握，绝大部分是通过：

① 用产品线进行本钱适配，头部企业会建立标准化的立面手册，用于辅导设计和本钱掌握；

② 根据业主的敏感度，进行材料的利用，尤其是限定高价格材料的利用范围。

③ 约束综合单价，便于本钱掌握。

④ 其他本钱掌握方法：如掌握外立面率和建筑风格的掌握等。

【以下案例】某开拓商的饰面产品线适配标准

从低配版D版到高配版A版，各产品线的门本钱增幅为：9%（C版比D版）、53%（B版比D版）、450%（A版比D版）。

2.3 不同产品线对精装修本钱的影响

【以下案例】某开拓商的饰面产品线适配标准

毛坯项目（仅考虑公共区域精装修）从低配版D版到高配版A版，各产品线的门本钱增幅为：80%（C版比D版）、112%（B版比D版）、150%（A版比D版）。

精装修项目从低配版D版到高配版A版，各产品线的门本钱增幅为：50%（C版比D版）、98%（B版比D版）、238%（A版比D版）。

（二）【本钱管控的逻辑二】本钱限额、适配、对标

（三）【本钱管控的逻辑三】本钱不屈衡投放及本钱的二次不屈衡投放

功能性本钱和敏感性本钱上，须要按照代价工程理论进行本钱的增加以得到一定程度的溢价，这叫做本钱的不屈衡投放策略；其余，在这些本钱项上，依然须要对本钱科目的颗粒度进行细化，将本钱进行二次的不屈衡投入。

比如：建筑外墙装修属于敏感性本钱，但并不是所有部位的外墙装修都作为主要的本钱投入分项，需根据业主感知进行本钱的细分。

（四）【本钱管控的逻辑四】先测后控，强化设计阶段的本钱策划，以利润等经营性指标为基准，利用多方案比选进行本钱掌握及优化。

本钱策划，挖掘设计潜能：

① 在总图布局和产品设计上，多方案比选，力求实现利润最大化或货值最大化。

② 在提高可售比、优化停车效率、桩基/根本选型、土方平衡、支护降水、构造选型掌握、新工艺新材料上等进行对标、多方案比选，降落项目的建安本钱，提高项目利润。

本钱策划，降落决策风险：

① 当地政府在方案指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装置式等政策上的分外哀求。

② 市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估本钱用度。

地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下构造的方案，这些都影响着拿地本钱的估算，越详细的排查这些风险点，对本钱测算越有利。

③ 前期定位是否准确。

所谓定位：在对本产品和竞争产品深入剖析，对消费者的需求进行准确的研 判的根本上，确定产品分歧凡响的上风及与此联系的消费者心中 的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程。

【一】前置管控

【二】相互补位

产开拓早就分开了单打独斗时期，“协同”才是现阶段房企各个部门须要打通的“核心能力”。

【三】用制度、用流程管控