8月26日，农业屯子部组织专家对昆山“宅改”进行中期评估，对昆山的改革试验给予了积极评价，同时鼓励昆山利用经济发达地区的市场需求，进一步“试”和“闯”，创造闲置农房盘活利用的“苏南履历”“昆山模式”。

收储改造，老房成了喷鼻香饽饽

三面环湖、小桥流水、粉墙黛瓦……穿过人流熙攘的周庄古镇来到祁浜村落三株浜，心一下静下来了。
村落集体收储改造的十几栋民宿乍一看和普通农房没两样，走进去却“别有洞天”：“80年代民宿”，纸筋墙面、角铁门窗；“90年代民宿”，老式土灶、半墙腰线；“00年代民宿”，私密小院，小资装修……游人住在三株浜，既感想熏染到光阴流转的沧桑循环，又享受了温馨轻奢的居家做事。

上网查看了祁浜村落“年代秀”民宿，报价让人咂舌：“60年代”2288元，“70年代”1517元，“90年代”3519元……“双休日基本订出去了，上海和苏州的客人居多，一款‘未来屋’的民宿小楼，住一晚5888元，不预支定金我们不订的。
”周庄喷鼻香村落旅服公司经理张倩倩说，一栋民宿便是一个年代、一种情怀，都邑客就喜好这种“调调”。

淀山湖镇永新村落紧临淀山湖畔，村落外一口湖，村落里一片塘，航拍像是一只“葫芦”，白墙青瓦的田舍小楼环湖分布，是昆山的特色田园村落庄，6栋闲置农房正在装修。
“这钱农人不用出，投资方是苏州田好公司，装修后还卖力运营，农人只管收租金。
”永新村落村落支书蔡顺华说，他们村落紧挨淀山湖15公里环湖大道，双休日上海市民来嬉戏的很多，村落里开了不少田舍乐，还想发展民宿留住过夜客，但农人的经济实力、管理履历都不具备，于是村落里成立农房互助社引进旅游公司，从投资到运营一并打理。

淀山湖镇小泾村落农房翻建率达到85%，每栋楼七八个房间，多数配了盥洗间出租，年租金四五万元，发展起稳定的“房东经济”。
村落民张阿娥家是低保边缘户，住着上世纪80年代老屋子，墙面剥落屋顶漏水，住得不好又不能出租，心里焦急上火。
村落里为此联系昆山农商行为她家供应35万元“建房贷”进行翻修，镇资产经营公司包管，如今屋子快封顶了，建成后出租，用租金八九年就还清贷款了。
村落支书曹振华先容，像张阿娥这样，村落里3家低保边缘户都通过贷款建房出租脱贫。

盘活农房，分享城市化红利

“无论是祁浜村落的村落企互助、永新村落的以房入股，还是小泾村落的以房***，总结起来有两个共性特点：一是根据市场需求盘活闲置农房，二是村落集体在投资方和农人世组织衔接。
”省农业屯子厅政策与改革处处长杜海蓉说，昆山宅改“是经济发达地区盘活农房分享城市化红利的有效考试测验。
”

“昆山的宅改试验，首先是市场需求带来的。
”昆山市农业屯子局发改与资管科戴欢先容说，像祁浜村落、永新村落依托古镇周庄、淀山湖发展起了民宿游，尤其是周庄通过打造实景演出，去年夜间游客已逾百万，祁浜村落实在已成为周庄的旅游配套区。
小泾村落附近镇里的工业集中区，“打工族”租房需求兴旺，村落里有专门的房屋中介，这是村落庄“以房***”的条件条件。

工商成本为农房盘活注入了“源头活水”。
像周庄喷鼻香村落旅服公司投资亿元打造祁浜村落民宿游，不但改造出风格互异的民宿，还配建了接待中央、餐厅、村落史馆、垂钓中央，整体改进了村落庄旅游环境，带动了周边18家庄家发展民宿业。
苏州田好公司对永新村落民宿的装修标准是每栋100万元，和村落里签订了15年租赁条约。

既然企业有这么大的劲头盘活闲置农房，为何不让他们和农人直接对接，须要村落集体居中“搭平台”呢？“村落集体的浸染一是把农人联络成市场主体，二是保护农人利益。
”戴欢说，一家一户的农人居住分散、信息不对称，与企业互助常日涌现相互排斥戒备、沟通不畅的问题，违约涨租、租期变更偶有发生，通过农房互助社或集体收储闲置农房，既可以理顺市场关系，又增加了对等会谈的“筹码”。
根据条约约定，祁浜村落民宿运营后，前5年年租金5万元/幢，5年后租金上涨8%-10%。
永新村落每3年以10%幅度上调租金，企业收回投资后，拿出净利润30%向庄家二次分红，经营期满后装修归庄家所有。

成本下乡，必须做事三农

评估会上，专家表示，相对付昆山的经济地位和市场潜力，闲置农房盘活利用空间还很大，路径还可以更多，尤其是农房利用权的分置、交易、转让，市场“堵点”有待冲破。

“宅基地改革被称为屯子末了一块红利，是有待唤醒的海量资源，对付城乡统筹发展、增加农人财产性收入意义重大。
” 省农科院农经所所长朱方林先容，屯子“三块地”改革中，承包地三权分置强了农业，屯子培植用地同地同权富了屯子，闲置农房和宅基地改革既富了农人又激活了屯子，并建立起城市和村落庄的需求连接。
尤其在苏南这样的经济发达地区，城乡一体发展，外来人口浩瀚，随着长三角区域一体化、城际交通便捷化，盘活农房发展旅游、康养、文创、办公的市场空间巨大。

向改革要红利，昆山宅基地在落实集体所有权，保护农人资格权的同时，适度盘活宅基地和农人房屋利用权，将应时启动两项“深改”，一是拓展权能，二是公开流转。
昆山市农业屯子局有关卖力人先容，按照原规定，金融机构一样平常不接管屯子宅基地抵押，改革后，可以以贷款人供应的农房财产权作为抵押，发放较低利率贷款，破解盘活宅基地融资难题。
与此同时培植市镇两级屯子产权交易平台，把农房利用权公开流转，交到有实力、故意愿、有任务的市场主体手中，用于屯子新家当新业态开拓，最长期限不超过20年。

“‘宅改’既要活化农人末了的红利，也要守护好农人末了的财富。
”戴欢先容，一些地方闲置农房利用中将农人整村落迁居，村落庄交给投资方打造，虽然造了一些“盆景”，可农人并没有从中受益。
严防“宅改”跑偏变调，昆山改革试验中设立了两大原则：一是守住三条底线，屯子地皮集体所有制性子不改变、耕地红线不打破、农人利益不受损；二是突出农人主体地位。
“成本下乡是把双刃剑，我们要勾引其为三农做事，而不是跑马圈地、撇开农人。
” 本报 顾巍钟