4、窗地比：

（1）、一样平常17F高层住宅，窗地比约为0.16-0.31。
以三玻两腔铝合金窗600元/㎡测算，外窗楼面造价指标约为96-180元/㎡（占建安本钱的5-9%）。

（2）、窗地比每增加0.01，建安本钱约增加6元/㎡。

5、车库及覆土

（1）、地下车库每增加0.1m高度，钢筋相应调增3-5kg/㎡，砼相应调增0.02-0.03m³/㎡；建安本钱约增加30-50元/㎡。

（2）、车库顶板覆土每增加0.1米，含钢量增加1.5-2kg/㎡，砼相应调增0.015m³/㎡；建安本钱约增加18-20元/㎡。

6、可售比（）

（1）、可售面积：包括住宅(含底商)、及其它可发卖的面积。

（2）、不可售面积：车位、物业用房、地下室、夹层、架空层、垃圾房、警务室、幼儿园、设备用房等配套面积、赠予面积。

（3）、头部房企测算值：可售比每提高1%，建安本钱造价约节约50元/㎡。

一、减少无效本钱

1、无效本钱的观点

无效本钱，是对产品提升代价和促进营销没有起到有效浸染，不能得到客户认同和关注，非构造性、非必须的发生的本钱。
无效本钱约占建安本钱的1-2%旁边，单平米造价影响20-30元/㎡。
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2、减少无效本钱的案例方法：

（1）空调格栅内部的装饰处理

空调格栅内侧封闭区域为客户的非敏感区域，而且有空调格栅围合封闭，住户险些很少进入。
可将真石漆做法改为普通涂料（碧桂园现行做法）。

以当前在审工程为例，空调格栅内装饰可节约本钱：800平米40元/㎡（差价）=3.2万元/栋楼。

（2）车库顶棚不处理或喷漆处理

地下车库顶棚为客户的非敏感区域，起不到很好的展示效果。
而且被消防、排烟管道、桥架等举动步伐遮挡，其次乳胶漆或涂料长期湿润随意马虎剥落。
如利用防霉涂料造价更高，取消面层腻子、涂料，或采取喷漆处理，不影响其构造利用功能。

以当前在审工程为例，车库顶喷刷乳胶漆15-18元/㎡，车库（含梁侧）面积约2.5万平米，如不处理造价节省约37.5万-45万元；如采取喷漆处理约节省造价12-20万元/一期车库。

二、优化和降落构造性、功能性本钱

随着地皮价格的直线上升，地皮和建安本钱霸占了总本钱的66%以上。
前期的产品定位和设计方案，在很大程度上决定了项目的直接盈亏。
优化产品线，使设计产品定位与客户需求相匹配。
最高达成目标是客户主动上门购买产品，而非不是拿着产品去找客户。

1、方案设计阶段的优化、降本方法（影响总体本钱70%以上）：

紧张方针是：优化、对标、限额、适配和风雅化。

（1）方案阶段通过多种方案的效益比选，出具最高盈利的方案布局和产品线（高层和别墅的产品盈利能力最高）。

（2）优化建筑体型系数：建筑体型越繁芜，凹凸越多，外立面外表面积越大，构造越繁芜，相应的造价越高。
户型设计方案要对称和减少过多的凹凸层次。

（3）优化构造选型及剪力墙支配：短肢剪力墙较多的构造支配对造价影响较高。

（4）针对含钢量、含商砼量等造价指标限额：设计内部横向比对，外部对标万科、碧桂园等头部房产数据（市场同类型的图纸含钢量造价指标可以相差到5-10Kg/㎡）。

（5）优化降落窗墙比：减少北向窗户面积、增加南向窗台高度（知足竖向防火间距，避免利用防火窗）。
降落窗地比，利于节能降落造价。
门窗分格优化（减少窗框数量）。

（6）合理掌握赠予面积类型和比例（因赠予面积非可售面积，但结算时却计入建安本钱），只管即便避免：

1、平面中比例过高的赠予面积。

2、大面积的无功能性的架空层或负一层设备层设计。

3、大面积的内部改造，特殊是大面积的挑空补板。

4、采取改造外立面的手腕进行偷面积设计。

5、只管即便利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠予，并掌握比例。

（7）地下车库提升停车效率：严格掌握地下车位的公摊面积，停车效率每节约1个单位，节约建安本钱30元/㎡。

（8）增加可售比：

一是提高地上的可售面积，减少配套用房及低利润项目面积。

二是降落地下储藏室和车库的面积。
每提高1%可售比，本钱降落约30元/㎡。

（9）立面优化：

①减少立脸庞杂造型：建筑立面层次和线条不宜过多，施工难度大且造价高。
其次线条过多（尤其窗台处），若采取过多的聚苯板造型，热胀冷缩韶光久反而会成为外窗的漏水隐患。

②屋顶造型力求简约：如采取坡屋面，宜降落坡屋面的坡度，减少屋面花架造型和繁芜的线条。
多层住宅的屋面造型的整天职摊较大。

③厚度大于150厚的线条，宜采取混凝土浇筑，自重大雨水侵入热胀冷缩，有脱落隐患。

（9）掌握立面的材质及利用部位：严控本钱较高材质的利用，

业主非敏感、次要部位，如立面二层以上、装饰线条、屋面花架、设备层等采取较低规格的材质。

（10）车库优化：

①掌握车库覆土厚度，通过局部堆坡，减少整体覆土层厚度，降落造价，可利用堆坡栽种较大的树木，在景不雅观视觉上有层次感。

②车库管线平衡：增加车库车道净高，防止交叉作业斗殴和管线摧残浪费蹂躏。

③合理设置水泵房、消防等掌握中央位置，以最合理、经济的位置，减少设备管道和电线电缆的长度。

4车库消火栓施工支配时，不设置在驾驶门处，宜支配在车尾贴墙、或贴邻车道的柱子内侧，

（11）楼内大堂装修：

根据不同档次的项目，大堂等公共区域的墙面地面吊顶，采取不同标准规格的装修材质，以区分高中档。
使刚需楼盘适当降落造价。

2、材料采购阶段的优化、降本方法：

（1）集中采购，以量换价。

（2）以未来的预估量和开工需求，通过计策互助换取更低的材料价格。

（3）勾引和培养长期、稳定、诚信的供材做事商。

（4）电梯约占建安本钱的2%。
客户更多的是关注的电梯的安全和质量。
减少多余功能、降落非必要配置是降落电梯价格的紧张方法。

3、施工阶段的优化、降本方法：

（1）掌握签证的数量和规范性，减少现场变更，严格按照设计图纸施工。

（2）施工单位哀求的变更或签证，需反复确认比较后批准履行。

（3）建筑布局做法和工艺，要与当前的施工技能发展水平和工程施工常规做法相适应、匹配，

（4）合理压缩施工工期，各项本钱用度在落成和保修期满合格后，根据韶光节点分批次结算，用韶光跨度担保资金的周转循环。

4、园林配套的优化、降本方法：

（1）减少水景的比例。
因水景造价较高，掩护用度较高，而且易成为漏水隐患部位，后期掩护不好，落叶污垢且滋长蚊虫反而成为降分项。

（2）减少雕塑等非功能性、造价高的景不雅观小品的数量。

（3）掌握硬景的比例不超过30%。
景不雅观本钱中，硬景面积小，但造价高。
根据项目品质，掌握好硬景铺装的比例，增加软景比例。
利用真石漆、瓷砖或其他迭代品替代大理石。

（4）小区围墙增加镂空，使小区内外的景不雅观连贯通透，且降落本钱。

5、财务的优化、降本方法：

（1）加快发卖节奏，资金快速回转，减少资金占压，提高毛利。

（2）税金财务方案，拓宽融资渠道。

6、结算阶段的优化、降本方法：

（1）结合项目现场施工工艺和做法，合理套用干系定额。

（2）严格审核把关工程签证和条约，与现场不符、或定额冲突的进行审减。

（3）风雅化算量，结合施工现场，确保算量的真实性、准确性和实际性。

7、营销阶段的优化方法：

（1）地下停车位差异化定价，提升整体效益

根据车库实际现场，分别对具有上风和劣势的车位，提升上风车位的售价，合理降落少量不利车位的售价，充分表示车位代价的差异性,促进车位的均衡发卖，利于车位去化和整体溢价。

1、车位价格调增的条件：

A、距电梯，或单元入口较近的车位。

B、独立的车位

C、车位周边间隔较大的。

2、针对极少数的不利位置的车位，适当调减售价。

A、微型车位，边角或设备举动步伐极度妨碍的位置

B、车道端头不便停车的车位。

（2）增设部分的中高档车位，带来溢价整体效益提升。

根据项目档次，在标准车位（2.45.3）的根本上，增设合理比例的中大型车位（宽度2.6-2.7，长度5.3-5.5）。

（3）通过合理的赠予面积或空间，提升更高的发卖附加值,带来更多的溢价、更快的去化，提升整体效益。

1、负一层空间的优化：

负一层整体、或南侧区域赠予给首层（负一层增设部分采光窗）。

缘故原由：第一：可以带来首层溢价，提升首层价格；第二：当地下车库3.6米，主楼（高层）以下必须做两层地下室，这样会设计出大量的地下储藏室，不利去化。
将负一层储藏室，变为负一层的赠予空间，化零为整，快速去化。
第三，剩余负二层的储藏室面积可以设计的更小，总价更低。

两种方案的效益测算：

A、如果标准层售价8000元，首层（不带院子）售价7800元，将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠予，提升首层售价为10800元，效益差价为3000元/㎡。
相对卖储藏室的售价2000元/㎡，带来更多的效益。

B、如果标准层售价8000元，首层（带院子）售价9800元，将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠予，提升首层售价为11800元，效益差价为0元/㎡。
基本与卖储藏室的售价2000元/㎡差不多，双重附加值不能带来更多的利润增长，但会办理储藏室去化慢问题。

2、负二层空间的优化：

负二层南侧区域（上面冲着客厅寝室空间大）做停车库，提高售价。
停车库的溢价能力要比车位的高很多，而且去化快，数量有限，客户优先选购。

三、在客户关注的敏感区域，增加合理的有效本钱

在客户关注的敏感部位或区域，增加合理的有效本钱，提升品质，让客户物买所值，物超所值，从而产生溢价，增加效益。
高房价、高本钱期间，不适宜内卷打价格战。
通过提升品质，提高售价和利润，可以扩大品牌效应，利用口碑效应授予品牌宣扬和二次溢价。

1、客户关注的敏感区域:

（1）按归家流线：侯梯厅、大堂、车库大堂、车库入口。

（2）按建筑视觉关注点：小区大门、单元门斗、首层及外立面。

（3）按园林视觉关注点：主入口、核心景不雅观轴及节点、单元入口、组团景不雅观节点、小区围墙。

2、在归家流线部位，增加合理有效本钱：

（1）侯梯厅、一楼大堂、车库通户内大堂、为客户一级关注敏感部位，根据项目档次情形，采取简、精装修，提升入户品质，打造归家的归属感。

（2）侯梯厅的消火栓等设备举动步伐施工时采取暗装，避免客户进出未便利。

（3）车库入口处、小区大门增加线条更显厚重，顶棚不宜采取玻璃材质，入口处坡度适当抬高，入口处增加灯光照明。

3、建筑立面部位，增加合理有效本钱：

（1）楼栋的1-2层底座和单元门斗区域，增加线条和造型，丰富细节，更显厚重。

（2）立面颜色搭配采取套色，替代线条或造型的分割（造价高）。
多层做横向不同色面，更显楼栋厚实；高层采取竖向不同色面，更显楼栋挺立。

4、园林景不雅观方面，增加有效本钱

精良的核心景不雅观给客户带来优质的现场体验，直接提升房屋售价。

（1）主入口、核心景不雅观轴及节点、单元入口、组团景不雅观节点等一级景不雅观区域，重点打造。

（2）儿童活动园地设置在开放空间，周边视野开阔。

（3）小区二级景不雅观带（半私密）增设健身跑道，跑道周边增设文化提示来区分区域，增加空间的辨识性和意见意义性，提升项目的人文品质。

（4）道路直角拐弯处采取圆角处理，防止践踏。

4、智能化方面，增加有效本钱

采取大门人脸识别、单元门人脸识别、入户密码指纹锁、地库车牌号识别系统、自动感应道闸组成了一个业主全智能身份识别系统，方便业主无钥匙、无蓝牙卡进出。

5、车库及其他配套方面，增加有效本钱

（1）车库车道为客户关注区域，采取钢化、或磨石地坪，其他采取固化耐磨地坪（不建议采取环氧地坪，因车库湿润且不耐磨，1-3年后，涌现不同程度的起砂、脱落的问题，降落品质）。

（2）车道的照明设计，车道灯与行车道导视箭头高下对齐同等，开阔双向车道的视野，驾驶光芒感更加舒适，确保行车安全。

（3）大型车库分区分色，易于识别，供应大略的方位感。

（4）车库设置了人行道斑马线，区分地下车库的车流和人行动线，，既勾引业主安全的穿过行车道，也对地库行驶的车辆起到鉴戒限速的浸染。

（4）建立样板先行和工料展示区，通过案场体验，引发客户的购买欲和成交率。

（5）室外公共活动区域设置部分的智能WIFI、隐蔽式垃圾桶，部分直饮水等从功能性细节，以较小的本钱投入和细节关注，让客户体验到差异化的做事和精良的居住体验，提升品质。

第四项：本钱管控的结论：

各部门、各阶段风雅化本钱管控，做到事前预防、事中掌握、事后剖析，形玉成过程闭环，良性循环。

一、提高全员本钱意识，树立整体大局意识，充分认识到本钱与收益的密切关系：降本钱便是增效益。

二、各干系部门联动合营，加强协作，建立全过程、全员本钱管控体系，深挖本钱优化和降落方法：

1、方案设计优化创新迭代产品。

2、施工管理担保质量品质。

3、材料采购集上钩谋采购。

4、营销包装：发掘核心代价，提升溢价率。

5、财务税控体系管控。

7、法务部戒备风险。

8、竣工严格据实结算。

6、物业客服投诉反馈数据作为履历书利用，形成闭合循环。

房地产竞争进入了高品质、高代价的差异化竞争阶段，当前地产开拓商要捉住寻衅和机遇，增强代价提升不雅观念和本钱掌握意识，采纳有效的管理和掌握方法，以“拧干毛巾上的末了一滴水”的工匠心态做好本钱风雅化管理，提升产品代价，为客户创造代价，从而提升产品的代价和企业的核心竞争力，才能持续性康健发展。

来源：胖栋有话说，本文已获作者授权，对此表示感谢。

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